Co zrobić, żeby znaleźć odpowiedniego, płacącego, bezproblemowego najemcę? O tym w dzisiejszym odcinku Kasia Gorzędowska rozmawia wraz ze swoim gościem – Mateuszem Brejtą, krakowskim inwestorem i rentierem.
Z odcinka dowiesz się:
– Jak wyglądał rynek najmu w pandemii, a jak wygląda teraz?
– Czym jest dla Mateusza skuteczny wynajem?
– Jak powinno się podchodzić do wynajmu mieszkań?
– Czy skuteczny wynajem, to tylko poszukiwanie najemcy?
– Jak Mateusz weryfikuje lokatorów?
– Jakie są najważniejsze elementy umowy najmu?
– Skąd wziąć dobrą umowę najmu?
– Co robi Mateusz, jeśli wynajem nie idzie?
– Gdzie warto wrzucać ogłoszenia?
– Co z pustostanami?
– Jakie błędy popełniają właściciele mieszkań na wynajem?
– Dla kogo jest Szkoła Zarządzana najmem, komu może pomóc?
– Co słychać w świecie podnajmu?
Chcesz zacząć wynajmować mieszkanie lub pokoje, ale nie wiesz, jak się do tego zabrać?
Od momentu pozyskania najemcy mieszkania, aż do momentu jego wyprowadzki, są setki sytuacji, w których możesz stracić pieniądze. W tym tekście podpowiemy Ci, w jaki sposób ich uniknąć.
Do rozmowy zaprosiliśmy Mateusza Brejtę — krakowskiego inwestora i rentiera. Mateusz przez ostatnie 10 lat wynajął już 4 tys. pokoi i mieszkań. Podczas pandemii rozwijał swój biznes i zarabiał, mimo że większość osób z branży ponosiła straty.
Mateusz Brejta dzieli się swoją wiedzą za pomocą bloga oraz szkoleń, głównie w zakresie podnajmu oraz zarządzania mieszkaniami. My z niej skorzystaliśmy — i to dzięki niemu w 2014 r. zaczęliśmy przygodę z podnajmem.
Jak zmienił się rynek wynajmu mieszkań?
Wynajem mieszkań w 2020 r.
W 2020 r. przez pandemię dużo osób pracowało i uczyło się zdalnie. Zamiast wynajmować mieszkanie, ludzie decydowali się pozostać w domach rodzinnych. Dlatego najemców było mniej i trudniej było ich pozyskać.
Wynajem mieszkań w 2022 r.
W tym roku na rynku nieruchomości jest dużo najemców, a mieszkań jest mniej niż 2 lata temu. Wiąże się to przede wszystkim z wojną w Ukrainie.
Na zmiany w branży wynajmu mieszkań ma wpływ również inflacja. Podniesione zostały ceny mediów i czynszu. Dlatego większość najemców przedłuża umowę, ponieważ obawiają się, że nie uda im się wynająć mieszkania z tańszym czynszem. Niektórzy z nich boją się, że w ogóle nie będzie mieszkań na wynajem w ich okolicy.
W 2020 r. mieliśmy rynek najemcy. W 2022 r. mamy rynek właściciela.W 2020 r. mieliśmy rynek najemcy. W 2022 r. mamy rynek właściciela.
Poszukiwanie najemcy
Przy wynajmowaniu mieszkań i pokoi, ważne jest znalezienie dobrego najemcy. Kim jest dobry najemca? To osoba wypłacalna, dotrzymująca umowy i szanująca czyjąś własność.
>> Jakie szkody może nam wyrządzić nieodpowiedni najemca?
Wynajmujący mieszkanie może stracić pieniądze, gdy najemca:
- zniszczy mieszkanie,
- prosi o rozłożenie kaucji na raty,
- nie zapłaci, a będzie zajmował mieszkanie,
- ucieknie bez zapłaty,
- nie przedłuży umowy mimo słownych obietnic, że to zrobi.
>> Jak zweryfikować najemcę?
? Kaucja
Wynajmujący powinien unikać osób, które nie mają pieniędzy na kaucję lub chcą ją spłacać w ratach. Może okazać się, że ostatecznie nigdy jej nie zapłacą.
Jeśli wynajmujemy pokoje młodym osobom czy studentom, to może się zdarzyć, że będą oni mieli problem z opłaceniem kaucji. Zazwyczaj wtedy dzwonią do rodziny i pożyczają pieniądze.
Jeśli są w stanie szybko je zorganizować, to mamy większą pewność, że będą systematycznie opłacać czynsz i media. Jeśli nikt nie chce im pożyczyć pieniędzy, to radzimy poszukać innego lokatora.
? Poręczenie
Przy osobach, które jeszcze nie pracują, warto brać poręczenia od rodziców albo dalszej rodziny. Poręczyciel wtedy również odpowiada za zobowiązania najemcy.
? Zaświadczenie o zarobkach
Możemy poprosić najemcę o umowę o pracę lub inne zaświadczenie o zarobkach. Dowiemy się wtedy, czy jest w stanie regularnie płacić za wynajem mieszkania. Bardzo często okazuje się, że najemca deklaruje, że ma wysokie zarobki, a przy weryfikacji okazuje się, że jednak są one bardzo nieregularne, a co miesiąc otrzymuje niskie kwoty.
? Pytania
Podczas rozmowy bezpośredniej lub telefonicznej warto zapytać najemcę:
- czym się zajmuje,
- w jakim jest wieku,
- jakie ma plany na przyszłość.
? Umowa
W umowie najlepiej podać konkretne zasady użytkowania mieszkania i skutki niestosowania się do nich. Pilnujmy również, żeby najemca przeczytał dokładnie umowę.
? Referencje
Zdarza się, że najemca może zdobyć referencje od poprzedniego właściciela. To również dobry sposób na weryfikację.
? Strona simpl.rent
Kolejna opcja sprawdzenia wiarygodności najemcy to zaproszenie go do weryfikacji na stronie simpl.rent. Musi on potwierdzić swoją tożsamość i wykazać przychody. To narzędzie może również historię płatniczą oraz szuka tej osoby w bazie potencjalnych dłużników.
Umowa najmu
>> Jakie elementy powinna zawierać?
? Umowa powinna zawierać:
- dane wynajmującego,
- dane najemcy,
- informacje o czynszu — ile wynosi, do kiedy jest płatny, jaka jest forma jego rozliczenia,
- informacje o kaucji — ile wynosi, do kiedy jest płatna, jaka jest forma jej rozliczenia,
- datę, do której obowiązuje.
? Umowa najmu może też zawierać dodatkowe elementy:
- poręczenie kogoś z rodziny,
- wymóg przedstawienia zaświadczenia o zarobkach,
- polisę OC najemcy, która zadziała w razie nieumyślnie wyrządzonej szkody w mieszkaniu (i poza nim),
- zasady użytkowania mieszkania,
- obowiązki i prawa wynajmującego oraz najemcy.
Więcej na ten temat możesz dowiedzieć się z odcinka na YouTube:
Polisa OC, poręczenie i kaucja — dlaczego warto?
W umowie powinieneś też zaznaczyć, że zastrzegasz sobie prawo do pokazania mieszkania następnym potencjalnym najemcom, gdy okres umowy z obecnym, będzie się już kończył. Dzięki temu unikniesz strat związanych z pustostanem.
>> Skąd wziąć dobrą umowę najmu?
Dobre umowy najmu można kupić na stronie https://edukacja.salescrm.pl/shop .
Z kodem rabatowym „zainwestowani” otrzymasz 25% rabatu.
Jak ustalić cenę najmu?
Ostatnio wynajmujący zastanawiają się, o ile podnieść cenę mieszkania. Szukają rad na forach internetowych i podnoszą o tyle, ile ktoś im napisał. Nie jest to jednak dobre rozwiązanie.
? Analiza lokalu i ogłoszenia
Przy podnoszeniu cen najmu trzeba zwrócić uwagę:
- na to, czy ogłoszenie najmu jest odwiedzane,
- ile osób pisze w kwestii ogłoszenia,
- ile osób dzwoni,
- ile osób przychodzi oglądać pokój lub mieszkanie,
- czy spotkania są zapisywane i czy o nich pamiętamy,
- na zalety i wady mieszkania albo pokoju,
- na ostatni remont,
- na lokalizację.
Bywa, że na wynajem nie ma chętnych, ponieważ:
- ogłoszenie jest źle napisane albo za słabo promowane,
- cena lokalu jest zbyt niska i potencjalni najemcy obawiają się jego złego stanu lub głośnych sąsiadów,
- szukamy nieodpowiednich osób do danego miejsca; przykładowo do wynajęcia pokoju zachęcamy starszą osobę, mimo że w pokojach obok mieszkają studenci,
- jeśli masz agencję nieruchomości, to może najemcy kontaktują się najczęściej w weekend albo wieczorem, gdy pracownicy mają czas wolny.
? Czynniki rynkowe
Przy ustalaniu cen najmu trzeba też zwracać uwagę na czynniki rynkowe.
Są one od nas niezależne. To np.:
- początek miesiąca, kiedy ruch jest słabszy,
- zdarzenia w okolicy takie jak remonty dróg,
- mieszkanie wyglądające gorzej niż inne w okolicy,
- zwiększony ruch w wakacje, gdy studenci szukają pokoi lub mieszkań,
- zwiększony ruch po ogłoszeniu przez uniwersytet listy, którzy studenci się do niego dostali, a którzy nie.
Aby skutecznie wynająć mieszkanie, należy rozłożyć każdy etap sprzedaży na czynniki pierwsze.
Gdzie szukać najemców?
Najwięcej ogłoszeń wynajmu mieszkań i pokoi można znaleźć na portalu OLX.
Oprócz niego warto się też ogłaszać na lokalnych stronach internetowych. W niektórych miejscowościach są one bardziej popularne niż strony z lokalami z całej Polski.
Ogłoszenia warto zamieszczać również na Facebooku, szczególnie w grupach związanych z Twoją miejscowością typu: sprzedam/kupię/zamienię. Znajdziesz tam też konkretne grupy dotyczące mieszkań w całej Polsce.
Można też ogłaszać się na stronach lub grupach na Facebooku, które są związane z konkretnym środowiskiem, np. organizacjami studenckimi, pracowniczymi, chrześcijańskimi.
Jeśli wiemy, że nasi potencjalni najemcy nie spędzają wiele czasu w internecie, to po prostu rozwieszamy ogłoszenia w miejscach, w których mogą przebywać.
Pustostan
Pustostan to okres, w którym mieszkanie nie jest wynajęte. Takie okresy powodują straty dla wynajmujących.
Właściciele mieszkań często wolą ustalać wyższy czynsz i szukać idealnego najemcy niż sprawnie wynająć mieszkanie. Ich wysokie wymagania wiążą się ze stratami finansowymi.
- Niekiedy lepiej jest obniżyć koszt najmu, ale za to mieć lokatorów, którzy zapłacą za mieszkanie lub pokój. W przeliczeniu rocznym opłaca się to bardziej. Pamiętaj, że przy pustostanie to Ty regulujesz opłaty administracyjne i media.
- A może nie chcesz szukać najemców, żeby odnowić mieszkanie? Zrób to, gdy wynajmują je poprzedni lokatorzy. Zapytaj, czy planują jakiś wyjazd lub może mają możliwość wyjechania na 3 dni, żebyś mógł np. pomalować ściany. Albo wynajmij kogoś, kto zrobi to szybciej. Będzie to bardziej opłacalne niż pustostan.
Błędy przy wynajmowaniu lokalu
Wynajmujący najwięcej błędów popełniają na początku swojej działalności. Często wynikają one ze zbytniego zaufania do najemcy, bycia przez niego zastraszonym lub ze zmian w przepisach.
Najczęściej popełniane błędy przez wynajmujących to:
- źle napisane umowy,
- niedopilnowanie innych dokumentów,
- kwestie rozliczenia VAT-u,
- brak ustalenia, kto naprawia szkody w mieszkaniu.
Co będzie, gdy przyjdzie kryzys?
Kryzysy w branży się zdarzają. Ostatni kryzys spowodowała pandemia. Jednak mogą być też straty, spowodowane przez nas samych. Na kryzys zawsze trzeba być gotowym. Dlatego trzeba mieć plan działania.
Szkoła Zarządzania Najmem
Zarządzanie wynajętym mieszkaniem to najdłuższy etap w inwestowaniu w nieruchomości na wynajem.
Nie skończysz go w 3 lub 4 miesiące jak remontu mieszkania. Nie będzie finału w postaci aktu notarialnego po negocjacjach ceny zakupu. Wręcz przeciwnie — będzie trwał długo, a liczba błędów, które możesz popełnić, jest wielokrotnie większa.
Aby nie zmarnować tego, co zrobiłeś wcześniej przy zakupie czy przy remoncie mieszkania i utrzymać założoną rentowność, musisz nauczyć się, jak radzić sobie z wyzwaniami, które będziesz spotykać przez kolejne lata.
Szkoła Zarządzania Najmem to szkolenie online, które stworzyli Mateusz Brejta i Iza Hryniewicz. Powstało, ponieważ było na nie zapotrzebowanie wśród wynajmujących podczas pandemii i gdy inwestowali pieniądze w najem, a przez błąd w zarządzaniu, stracili dochód.
Dla kogo jest Szkoła Zarządzania Najmem?
Szkolenie jest dla każdego, kto wynajmuje mieszkania, pokój i nie chce na tym najmie tracić. Nie jest istotne, czy jest właścicielem jednego mieszkania, dwóch, czy prowadzisz firmę nieruchomości.
Co zawiera Szkoła Zarządzania Najmem?
Na szkoleniu dowiesz się, jak przygotować mieszkanie i jak nim zarządzać. Omawiane będą kwestie:
- przygotowania mieszkania do podnajmu,
- działalności podatkowej,
- rozliczania mediów,
- ogłoszeń — gdzie ogłaszać i jak robić to skutecznie,
- umowy najmu,
- kontroli mieszkań,
- napraw,
- protokołu zdawczo-odbiorczego,
- zarządzania samodzielnego i wybierania firmy zarządzającej,
- Systemu Obsługi Najmu,
- nowych regulacji prawnych.
Co zyskasz?
Dostaniesz konkretną wiedzę, umowy i inne potrzebne dokumenty, a także dostęp do społeczności, inwestorów i zarządców, więc będziesz miał wsparcie przy każdym wyzwaniu czy problemy. Również po skończeniu szkolenia.
Link do szkolenia znajdziesz tutaj: https://www.szkolazarzadzanianajmem.pl/.
Przy zakupie wpisz kod “zainwestowani”, a otrzymasz rabat w wysokości 100 zł.
Podsumowanie
Jeśli zadbasz o dobrą weryfikację, dobrą umowę, o mieszkanie oraz odpowiednie zarządzanie nim, to będziesz miał lepszych najemców i więcej zarobisz.
Podobają Ci się nasze odcinki? Oceń, proszę, podcast w Spotify lub Apple Podcast. Do usłyszenia!Przydatne linki:
Kasia Gorzędowska