11 ważnych zapisów w umowie remontowej

Sprawdź jakie 11 kluczowych punktów powinieneś mieć w swojej umowie remontowej (umowie o roboty budowlane), a także o czym musisz pamiętać płacąc za usługi wykonawcy.

Sprawdź książkę “Remonty. Podręcznik Inwestora” + dwie wersje sprawdzonej umowy remontowej: https://zainwestowani.pl/remonty

Lekcja pochodzi z kursu online “Szkoła Remontowania dla inwestorów”. http://szkolaremontowania.pl/

Zapraszamy do przeczytania transkrypcji nagrania:

Jeremiasz Gorzędowski: W momencie, gdy mamy już wybraną dobrą ekipę remontową, to pozostało nam sformalizować współpracę, czyli podpisać umowę remontową. Ale co to właściwie jest ta dobra umowa remontowa?

Izabela Hryniewicz: Dobra umowa remontowa… Dobrze jeśli w ogóle jest, bo często nadal spotykam się z takimi stwierdzeniami “Jak trzeba, to podpisuje, jak nie trzeba to nie”. Ale ja uważam, zresztą wiem Jeremiasz, że Ty również, że umowa z firmą remontową to konieczność. Co zatem w takiej umowie powinno być? Zaczynając od początku, umowa powinna zawierać zakres prac, jaki zlecamy firmie remontowej opisany jak najbardziej szczegółowo (np. w formie harmonogramu, z którego będzie wynikało, czego oczekujemy i w jakim czasie), termin wykonania tych prac (termin ostateczny oraz terminy poszczególnych etapów), wysokość wynagrodzenia. Wynagrodzenie to element, który interesuje obie strony, dlatego musi być jasno określony. Formy zapłaty są różne; jest cena za metr kwadratowy, kwota ryczałtowa, cena za poszczególne etapy prac (najlepiej jeśli określimy w harmonogramie, jaką wartość mają poszczególne prace). Pamiętajmy, że wysokość wynagrodzenia nie może być elementem, który dogadamy w późniejszym czasie albo założymy, że w razie wykonania dodatkowych prac kwota ulegnie zmianie. Wynagrodzenie musi być doprecyzowane i z umowy powinno jasno wynikać, jaka zapłata za jakie prace będzie wypłacana, sposób płatności (w ratach, po jakimś zakresie prac, w formie zaliczek), termin płatności oraz zastosowane kary umowne.

Kary umowne to element, który z oczywistych względów najmniej interesuje wykonawcę, dlatego jeśli mamy ekipę, która na słowo “podpiszemy umowę” odpowiada “nie, nie, nie, ja nie chcę żadnej umowy” albo, która na słowa “kary”, “będzie pan miał karę za niedotrzymanie terminu, który pan podał”, “ustaliliśmy, że pan zrobi to do takiego terminu, jeżeli nie to będzie kara”, reaguje mówiąc “nie, nie, nie”, to możemy być pewni, że termin, który uzgodniliśmy nie będzie dochowany. Wysokość kar nie może być oczywiście wygórowana i nierealna, dlatego przy tygodniowym opóźnieniu nie żądajmy od razu 10% obniżki. Dobrym rozwiązaniem jest podawanie kar w dniach. Dzień to taka jednostka, która w bardzo fajny sposób pokazuje wykonawcy, jaką kwotę realnie może stracić każdego dnia za swoje opóźnienie. Kolejnym ważnym elementem umowy jest polisa OC. Pamiętajmy, że powinniśmy znać numer oraz treść polisy (najlepiej poprosić o kserokopie). Może zdarzyć się, że zaczynając remont firma posiada ważną polisę OC, która jednak kończy się w trakcie naszego remontu. Zadbajmy o to, aby wykonawca wznowił tę polisę, wpiszmy do umowy, że po wygaśnięciu jej trwania, wymagamy nowej i aby okazał jej kopię po wznowieniu.

W umowie musimy również zawrzeć informacje o tym, jak będziemy rozliczać się za materiały z naszym wykonawcą, ale więcej o tym w dalszej części… Kolejnym elementem umowy, o który musimy zadbać jest informacja, że nie zgadzamy się na podwykonawców, czyli podzlecanie prac przez naszą ekipę remontową innej firmie. Jeśli godzimy się na takie rozwiązanie, to taki zapis możemy, ale nie musimy wpisywać do umowy.

Jeremiasz Gorzędowski: Odnośnie podwykonawców dopowiedziałbym, że jeśli jednak wyrażamy na nich zgodę, warto w umowie dopisać sformułowanie każdorazowo za pisemną zgodą oraz po akceptacji umowy z podwykonawcą. Dlaczego? Czasami jest świetna ekipa specjalizująca się w wykończeniach, ale tak jak mówiliśmy wcześniej przy okazji harmonogramu prac, jest też inna, która bardziej specjalizuje się w elektryce, hydraulice, wyburzeniach itd., i wtedy może warto byłoby skorzystać z usług takiego podwykonawcy (przy założeniu, że to nasz główny wykonawca zajmuje się nim w 100%). Konieczność doprecyzowania, czy zgadzamy się na podwykonawców, czy nie wynika również z przepisów, które jakiś czas temu się zmieniły i mówią, że jeśli podwykonawca nie dostanie zapłaty od głównego wykonawcy, to ma prawo zwrócić się do nas jako inwestorów o pieniądze i to my będziemy musimy zapłacić za wykonane usługi. To, że już zapłaciliśmy generalnemu wykonawcy, nie jest dla podwykonawcy żadnym uzasadnieniem (po zapłacie podwykonawcy, możemy ubiegać się o zwrot od głównego wykonawcy). Jeśli wybierzemy taką opcję, to warto wpisać w umowę warunek, że musimy potwierdzić umowę z podwykonawcą oraz że to my zapłacimy za pewne prace bezpośrednio do podwykonawcy. Jest to bardziej skomplikowane, natomiast przy większych remontach, czy przy większych projektach takie rozwiązanie może nam się przydać.

Izabela Hryniewicz: Ja stosowałam też takie rozwiązania, ale przy budowie, że główny wykonawca wystawiając fakturę jednocześnie informował mnie, jaka część kwoty jest dla jego podwykonawcy. Robiłam mu wtedy przelew takiej wartości, czyli powiedzmy połowę faktury, a on robił przelew swojemu podwykonawcy. Po otrzymaniu oświadczenia od podwykonawcy, że wszystko zostało uregulowane, dopłacałam resztę faktury. Stworzona konstrukcja była po to, aby nie robić wskazań płatniczych, o których była mowa wcześniej i tym samym nie wzbudzać zainteresowania urzędu skarbowego (przynajmniej nie płacimy komuś, z kim tak naprawdę nie mamy umowy i od kogo nie mamy faktury),

Jeremiasz Gorzędowski: Ważne jest, aby pamiętać, jak już mówimy o płatnościach, że zgodnie z obowiązującymi przepisami, jeżeli całkowita wartość naszej umowy z wykonawcą przekroczy 15 000 zł, to nie możemy rozliczać się gotówką, powinniśmy zrobić to w 100 % przelewami, żeby móc koszty zaliczyć jako koszty uzyskania przychodu. Pamiętajmy też o białej liści podatkowej – tak jak przy każdej transakcji z nieruchomościami musimy się upewnić, że ten nasz kontrahent rzeczywiście jest na białej liście.

Izabela Hryniewicz: Zapiszmy też w umowie z naszym wykonawcą jego odpowiedzialność finansową za odbierany materiał i towary. Niejednokrotnie zdarzało się, że ekipa, która była na budowie i odbierała zamówiony przez nas towar podpisywała pokwitowanie kurierowi nie oglądając go. Później okazywało się, że paczka była uszkodzona i nie została złożona reklamacja, bo nic o tym nie wiedzieliśmy. Jeśli więc wiemy, że takie sytuacje będą miały miejsce, uczulmy na to naszego wykonawcę, uzgodnijmy warunki i wpiszmy to do umowy. Wnoszenie materiałów również bywa kosztowne… Zamawiając materiały w sklepach, usługa wniesienia towaru np. na czwarte piętro jest dodatkowo płatna (transport przeważnie mamy wliczony w cenę). Warto porozumieć się z ekipą remontową w tym zakresie i ustalić, że materiały wnoszą sami bez dodatkowego wynagrodzenia, czyli w cenie, która jest ustalona w umowie.

Jeśli to my zdecydujemy się dostarczać drobny materiał na budowę, warto zdefiniować, jak często będziemy to robić. Unikniemy dzięki temu sytuacji, że rano, w południe i wieczorem musimy jechać na budowę, bo zabrakło worka cementu, brakuje śrubek, listewek itd. Uzgodnijmy najlepiej okienka, kiedy te dostawy będą miały miejsce np. we wtorki oraz w piątki i wtedy oczekujemy, że wykonawca w poniedziałek do końca dnia doślę listę rzeczy, które mamy kupić i dostarczyć. Unikniemy sytuacji, że tak naprawdę niby nie budujemy sami, a jesteśmy cały czas w procesie remontowym.

Jeremiasz Gorzędowski: Dzięki temu unikniemy odpowiedzialności i wymówek, że ekipa nie zdążyła czegoś zrobić, bo my nie dostarczyliśmy jakiegoś towaru, materiału budowlanego. Wpisując to w umowę, będziemy zawsze mogli powołać się na dany zapis i jeśli wywiązywaliśmy się z dostarczania zamówień, opóźnienia będą wynikać z winy wykonawcy.

Chcesz dołączyć do Szkoły Remontowania?

Wejdź na stronę i zapisz się teraz: https://szkolaremontowania.pl/