Planujesz zakup mieszkania na wynajem lub na flipa? Czy idealna nieruchomość istnieje? W tym odcinku dowiesz się, co musisz sprawdzić, zanim podpiszesz akt notarialny.
3 obszary, w których znajdują się elementy do weryfikacji to:
– potencjał mieszkania
– stan prawny
– stan techniczny
Potencjał inwestycyjny mieszkania
Przed zakupem mieszkania na wynajem, sprawdź:
- Czy będzie ono spełniało Twoje podstawowe kryteria inwestycyjne?
- Czy będzie w okolicy, w której chcemy inwestować?
- A może nie ma to znaczenia, bo będziesz oddawać to mieszkanie firmie zarządzającej?
W mieszkaniu pod flipowanie analizujemy:
- układ,
- umiejscowienie,
- piętro,
- cenę.
W mieszkaniu pod flipa, jak i pod wynajem, musisz zastanowić się na kilkoma ważnymi pytaniami:
-
1
Czy sam będziesz koordynował prace remontowe?
Koordynacja prac wiąże się z dojazdami do mieszkania przez kilka miesięcy.
-
2
Czy sam będziesz wynajmował mieszkanie?
Jeśli Ty będziesz wynajmował mieszkanie, to będziesz musiał do niego dojeżdżać i sprawdzać jego stan, prezentować go nowym najemcom i rozwiązywać ich problemy. Jeśli nie chcesz tego robić – warto już teraz sprawdzić oferty firm zarządzających najmem.
-
3
Jaki klient będzie wynajmował mieszkanie?
Musisz zastanowić się, dla kogo przygotujesz to mieszkanie i czy będziesz je remontował. Weź pod uwagę, czy zamieszka w nim rodzina, czy studenci. W związku z tym sprawdź, jakie jest otoczenie mieszkania – czy w pobliżu jest uczelnia, szkoła, czy biurowce.
-
4
Czy mieszkanie będzie oddalone od ważnych punktów na mapie?
Jeśli mieszkanie będzie daleko od centrum, to może to być minusem dla potencjalnych klientów. W tym przypadku możesz przyciągnąć ich uwagę niższą ceną mieszkania.
Narzędzie do sprawdzenia potencjału inwestycyjnego
Przed zakupem mieszkania zbierz o nim informacje do Excela lub innego narzędzia. Dopiero wtedy podejmij ostateczną decyzję na podstawie liczb, z dala od emocji. Dzięki zestawieniu ze sobą danych będziesz wiedział, jaka jest rentowność i jaki będzie zysk przy flipowaniu.
Jakie dane o mieszkaniu przeanalizować?
W narzędziu do sprawdzenia potencjału inwestycyjnego zestaw ze sobą: cenę zakupu, wartość rynkową, stan mieszkania, jego koszty utrzymania i remontu, możliwe scenariusze, czynniki, które zredukują lub zwiększą Twoje koszty, sąsiedztwo i Twoje plany na przyszłość lokalu.
Cena zakupu
- Jeśli flipujesz, to pewnie chcesz kupić mieszkanie w jak najlepszej cenie i poświęcić więcej czasu na remont, który Ci się zwróci.
- Jeśli będziesz wynajmował, to możesz kupić mieszkanie w wyższej cenie, ponieważ przez lata wynajmu będziesz miał z niego zysk.
Wartość rynkowa
Zleć rzeczoznawcy majątkowemu określenie wartości rynkowej mieszkania. Może ją ocenić przez operat szacunkowy albo uproszczoną opinię o wartości.
Opinia będzie o wiele tańsza niż operat, dlatego warto poszukać rzeczoznawcy, który ją wystawia.
Rzeczoznawca majątkowy ocenia mieszkanie na podstawie cen transakcyjnych na rynku. Jeśli my analizujemy na portalach ogłoszeniowych cenę sprzedaży mieszkań, to i tak nie wiemy, w jakim stopniu one zeszły poniżej ceny rynkowej albo o ile w stosunku do niej wzrosły.
Innym sposobem na ocenę wartości rynkowej mieszkania jest posłużenie się wyceniarkami internetowymi. Zanim jednak z nich skorzystasz, to przeczytaj:
- czy zbierają dane transakcyjne, czy tylko ofertowe,
- z jakiego okresu są analizowane transakcje,
- z jakiej lokalizacji są brane pod uwagę.
Jeśli masz już te dane, to wtedy możesz podjąć decyzję, czy dana cena jest dla Ciebie atrakcyjna.
Stan prawny nieruchomości
Trzeba uwzględnić, czy mieszkanie będzie remontowane i jak wygląda jego wyposażenie (balkon, parter lub piętro) oraz budynek, w którym się znajduje.
Musisz też zadecydować, czy mieszkanie będzie na wynajem, czy dla rodziny.
Dzięki temu zweryfikujesz, ile mniej więcej zarobisz.
Koszty utrzymania mieszkania
Sprawdź, jaki czynsz administracyjny będziesz płacił jako właściciel mieszkania do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej i jakie opłaty będzie ponosił najemca.
Różnice w wysokościach czynszów wynikają m.in. z:
- wysokich zaliczek na wodę i braku opomiarowania, który zmniejszyłby ten koszt,
- zaliczek za kilka osób,
- planów remontowych spółdzielni,
- rodzaju ogrzewania.
Koszty remontu
Musisz znać koszty remontu mieszkania, żeby wiedzieć, ile na nim jesteś w stanie zarobić. Zastanów się:
- ile gotówki potrzebujesz,
- czy musisz wziąć kredyt,
- jakie będą koszty okołozakupowe typu PCC, czy cena zawiera VAT, koszty taksy notarialnej, pośrednika, kredytowania, prowizji na kredycie,
- koszty home stagingu — zdjęcia mieszkania, spaceru 3D, promocji na portalach ogłoszeniowych i pośrednika,
- nad czasem inwestycji, podczas której będziesz opłacał czynsz administracyjny i ewentualnie ratę kredytową,
- nad karencją w spłacie raty kredytu (sprawdzisz ją w ofercie banku).
Możliwe scenariusze
Powinieneś pomyśleć nad różnymi sytuacjami, które mogą się wydarzyć podczas zakupu, przygotowania i wynajmowania mieszkania.
Przemyśl, co się stanie, gdy dobrze Ci pójdzie:
- jaki będzie efekt finansowy,
- jaka będzie rentowność,
- czy jeśli sprzedasz mieszkanie drogo, to czy też będziesz go wynajmował w świetnych stawkach, tak jak założyłeś?
Zastanów się nad możliwymi scenariuszami, związanymi z tym, że inwestycja się nie zwróci. Pomyśl nad tym, co się stanie, jeśli wynajmiesz lokum taniej:
- co z rentownością,
- jaka jest przestrzeń na jej zmianę,
- co, jeśli proces inwestycyjny się przedłuży - jakie wtedy będziesz miał koszty kredytu, czynszu administracyjnego i koszty finansowania?
Czynniki, które zredukują lub zwiększą Twoje koszty
Gdy będziesz wynajmował mieszkanie, to weź pod uwagę, jakie będą szacunkowe przychody z najmu i jakie koszty utrzymania poniesiesz Ty, a jakie najemca.
Przy ocenianiu możliwego dochodu, zauważ, że rentowność może różnić się w zależności od miasta. Istnieją rynki, na których można uzyskać rentowność 10% i są takie, na których wynosi 8%, gdzie jest to świetny wynik. Musisz się zastanowić, czy jest ona dla Ciebie wystarczająca i czy pokryje koszty kredytowania.
Sąsiedztwo
Zastanów się, czy osoby, które kupią od Ciebie mieszkanie albo je wynajmą, będą zadowolone z sąsiedztwa. Sprawdź, czy lokal znajduje się w bezpiecznej dzielnicy i czy może coś lub ktoś odstraszyć potencjalnych klientów.
Przyszłość mieszkania
Weź pod uwagę, co zrobisz z mieszkaniem pod wynajem w przyszłości - czy będziesz chciał je podzielić na pokoje albo, czy można je będzie z łatwością sprzedać.
Jeśli chcesz flipować, to musisz wziąć pod uwagę, że lokal może szybko się nie sprzedać. Zastanów się, czy wtedy je wynajmiesz i jak bardzo się przy tym zużyje albo w jaki sposób skonstruujesz umowę, aby koszty zużycia pokrył wynajmujący.
Stan prawny nieruchomości
Przed dokładnym sprawdzeniem stanu prawnego nieruchomości, dowiedz się:
- czy jest to odrębna własność, czyli lokal będący odrębną nieruchomością z księgą wieczystą,
- czy ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- czy ma księgę wieczystą,
- czy przedmiotem sprzedaży nie są czasem udziały?
Księga wieczysta
Księga wieczysta to “dowód osobisty” danego mieszkania, dzięki któremu można wyczytać wiele informacji.
Dostęp do informacji z księgi wieczystej znajdziesz TUTAJ.
Można też zlecić jej sprawdzenie notariuszowi, ale jeśli sam również ją przeanalizujesz, to będziesz miał szerszy ogląd na mieszkanie.
Dział I księgi wieczystej
Dział I księgi wieczystej jest zapisany jako litera “O”, czyli oznaczenie nieruchomości.
W tym dziale zwróć uwagę na:
- pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią lokali przynależnych,
- to, w jakim momencie księga wieczysta została założona np. przy umowie sprzedaży, darowiźnie.
Dział I-SP księgi wieczystej
W księdze wieczystej znajdziesz również dział, który jest spisem praw związanych z własnością.
W 2018 roku z mocy prawa nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Z tego działu możesz dowiedzieć się, jaki jest udział danego lokalu na cały metraż nieruchomości, jak duża jest wspólnota mieszkaniowa i ile jest lokali w budynku.
Dział II księgi wieczystej
W II dziale księgi wieczystej przeczytasz, kto jest właścicielem lokalu albo kim są jego właściciele. Pamiętaj, że podpisując umowę przedwstępną zakupu mieszkania, musisz mieć ją zawartą z wszystkimi współwłaścicielami albo z ich pełnomocnikiem.
Właściciela lokalu możesz sprawdzić przez porównanie aktu notarialnego nabycia przez niego mieszkania i księgi wieczystej. Przyjrzyj się na obu dokumentach datom, wzmiankom i numerom repertorium.
W tej części księgi wieczystej dowiedz się, ilu było właścicieli nieruchomości i w jakiej cenie ją zakupili. Dzięki temu możesz wyznaczyć sobie pole do negocjacji ceny zakupu mieszkania.
Jeśli właściciel posiadł mieszkanie drogą darowizny albo dostał go w spadku, to do aktu notarialnego trzeba przedstawić odpowiednie zaświadczenia z urzędu skarbowego.
Dział III księgi nieruchomości
Kolejny dział księgi nieruchomości to Prawa, roszczenia i ograniczenia.
W tej części możesz zobaczyć, czy widnieje wpis komornika. Jeśli wpisał się on do księgi wieczystej, to skontaktuj się z nim i dowiedz się dlaczego.
Znajdziesz w niej też prawo służebności dożywocia, czyli zapis o osobach, które mogą mieszkać w danym mieszkaniu do końca życia. Jednak niekiedy to prawo może być zapisane wyłącznie w akcie nabycia mieszkania, dlatego warto go sprawdzić przed zakupem lokalu.
Jeśli w tym dziale znajdziesz wzmianki, to skontaktuj się z notariuszem, bo może się okazać, że może tam być wpis komorniczy.
Dział IV księgi wieczystej
Dział IV księgi wieczystej to Hipoteki.
W tej części mogą się pojawić wpisy banku, który udzielił kredytowania aktualnemu właścicielowi mieszkania. Bank zabezpiecza się hipoteką na mieszkaniu. Nie jest to nic złego, przy czym powinniśmy upewnić się, jaka kwota pozostała do spłaty. Najlepiej poprosić o odpowiednie zaświadczenie z banku, ponieważ będzie ono potrzebne przy akcie notarialnym, aby ustalić jaką część spłaca na konto banku najemca, a jaką sprzedający.
Mogą się tu też znaleźć bardziej skomplikowane wpisy, które trzeba wyjaśnić m.in. hipoteki przymusowe (związane z ZUS-em), hipoteki spółek Skarb Państwa albo spółkę z o.o.
Brak księgi wieczystej
Jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, to warto sprawdzić konkretne informacje samodzielnie. Jeśli jest to Spółdzielcze Własnościowe Prawo do Lokalu, to możesz ubiegać się u spółdzielni o wgląd w informacje o lokalu.
Rozliczenia na koncie wspólnoty/spółdzielni
Podpisując umowę przedwstępną z właścicielem mieszkania, powinieneś znać kwestię rozliczeń na koncie wspólnoty lub spółdzielni.
- Poproś sprzedającego, aby pokazał Ci aktualne zaświadczenia ze wspólnoty/spółdzielni o niezaleganiu w opłatach lub o wysokości zaległości. Takie informacje powinno się dodać do umowy przedwstępnej.
- Zdobądź również zaświadczenie o braku osób zameldowanych - gdy będziesz chciał sprzedać mieszkanie, to kupujący najpewniej wybierze mieszkanie, w którym nikt nie jest zameldowany.
- Sprawdź, jak w umowie jest zapisany Twój udział w miejscu parkingowym/na hali garażowej, abyś miał pewność, że takie miejsce Ci przysługuje.
Stan techniczny nieruchomości
Na samym końcu oceny mieszkania przed zakupem sprawdź jego stan techniczny. Dopiero teraz, ponieważ ważniejsze jest to, czy opłaca Ci się kupić mieszkanie.
Ten etap będzie bardziej skomplikowany, im bardziej rozbudowane będą plany remontowe. Duże wyzwania mogą się pojawić m.in. przy podziale lokalu na mikrokawalerki.
Przy ocenie stanu technicznego lokalu zwróć uwagę na:
- układ mieszkania,
- rodzaje ścian (najlepiej posłużyć się opinią inżyniera budownictwa lub szefa ekipy remontowej),
- instalację elektryczną - w jakim jest stanie, kiedy była wymieniana, czy wszystkie jej elementy są nowe,
- moc przyłączeniową - jakiej jest wielkości i czy można zwiększyć jej moc,
- instalację hydrauliczną - umiejscowienie pionów, ich stan,
>> umiejscowienie pionów - czy są wymienione, czy trzeba je wymienić, - instalację gazową - czy będziesz chciał ją rozbudowywać np. do ogrzewania mieszkania,
- instalację ogrzewania - mieszkanie z ogrzewaniem elektrycznym będzie prawdopodobnie tańsze niż z ogrzewaniem miejskim, ponieważ klient dostrzeże długoterminowe koszty opłaty za dany rodzaj ogrzewania,
- instalację wentylacji - jeśli chcesz przerobić ogrzewanie na gazowe, to musisz wiedzieć, ile jest kominów spalinowych i w jakich miejscach, tak samo przy podziale mieszkania na mikrokawalerki,
- warto zlecić kominiarzowi wykonanie analizy instalacji wentylacji,
- umiejscowienie lokalu w całym budynku - będzie to istotne pod kątem ogrzewania, komfortu mieszkania (np. na najwyższym piętrze jest gorąco latem, a mieszkania na skraju budynku są chłodniejsze),
- sam budynek - czy jest ocieplony, ile ma drzwi wejściowych, jaki jest stan klatki schodowej, czy dach nie przecieka.
Podsumowanie
Elementów, które warto sprawdzić przed zakupem mieszkania, jest wiele. Przeanalizuj je wszystkie, niezależnie od tego, czy kupujesz gotowca inwestycyjnego, czy lokal na flipa albo na wynajem.
Im więcej sprawdzisz przed zakupem, tym mniej niespodzianek będziesz miał po zakupie. Dzięki temu ryzyko inwestycyjne maleje, a szanse na sukces rosną.
Jeśli chcesz dostać jeszcze większą dawkę wiedzy jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości, to na pewno zainteresuje Cię nasz newsletter. Wejdź na stronę mieszkaniowenewsy.pl i zapisz się, aby otrzymywać cotygodniowe informacje ze świata nieruchomości.
Oceń, proszę podcast w Spotify lub Apple Podcast. Notatki i wszystkie odcinki podcastu znajdziesz zawsze na stronie: https://inwestowaniewmieszkania.pl/ Masz pytania lub propozycje kolejnych odcinków? Napisz do nas: podcast@inwestowanieWmieszkania.pl Do usłyszenia! _____________________________Przydatne linki:
Podobają Ci się nagrania na blogu?
Jeremiasz Gorzędowski