#2 Flipowanie, analizowanie i skalowanie inwestycji | gość: Piotr Hryniewicz | Zainwestowani

flipowanie-analizowanie-skalowanie

Flipowanie, analizowanie i skalowanie inwestycji to niezbędnik młodego inwestora. Zaczynasz swoją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości? Ten podcast i artykuł powinien Cię zainteresować, ponieważ skupimy się w nim na podstawach wymienionych zagadnień.

Czy da się flipować, pracując na etacie? Jak unikać błędów przy analizowaniu inwestycji i czym charakteryzuje się idealna nieruchomość?

Subskrybuj i słuchaj podcastu w swojej ulubionej aplikacji:

  

Linki do wspomnianych w artykule i podcaście miejsc:

Do rozmowy zaprosiliśmy Piotra Hryniewicza – znanego inwestora i twórcę projektu Edukacja Inwestowania w Nieruchomości, który ma na swoim koncie m.in. zakup kilkuset nieruchomości, projekty deweloperskie i rewitalizację kamienic.

Piotr słynie z analitycznego podejścia oraz wykorzystania autorskich narzędzi do kalkulacji opłacalności inwestycji, a także rozwiązań z zakresu optymalizacji działalności inwestycyjnej. 

 Jak analizować inwestycje?

Prawdę powiedzą nam liczby, dlatego emocje trzeba odłożyć na bok. Podczas analizy inwestycji należy opierać się na tabelach i konkretnych danych.

Tylko na podstawie liczb zamieszczonych w tabeli (np. w Excelu) jesteśmy w stanie stwierdzić czy dana inwestycja jest dla nas opłacalna, czy lepiej ją sobie odpuścić.

Skąd czerpać dane do tabeli?

Źródła danych przy zakupie nieruchomości:

  • bazy rzeczoznawców
  • wyceniarki
  • inwestorzy
  • ekipy remontowe 
  • przetargi
  • aktualne cenniki sklepów, w których się zaopatrujemy

Źródła danych przy sprzedaży nieruchomości:

  • ceny rynkowe
  • rentowność (metoda dochodowa)

Jaki jest najczęstszy błąd przy analizowaniu inwestycji?

Podstawowym błędem, adekwatnie do powyższych informacji, jest właśnie niedoszacowanie liczb. Błędne wypełnienie tabeli może skutkować wieloma poważnymi i kosztownymi problemami.

3 parametry najczęściej niedoszacowane przez inwestorów

  • Remont
  • Rentowność
  • Cena zakupu mieszkania

Dlaczego warto wiedzieć więcej o remontach, nawet jeśli tylko je zlecamy?

Popularnym błędem młodych inwestorów jest brak podstawowej wiedzy remontowej i bazowanie na niezweryfikowanych informacjach publikowanych np. na Facebooku przez znajomych z branży.

Wiedza na temat remontów to must have młodego inwestora. Najlepsze na rynku szkolenie dla osób początkujących, które możemy polecić, to Szkoła remontowania dla Inwestorów.

Po co inwestorowi wiedza o remontach? 

Owszem, realizacją remontu zajmują się konkretni fachowcy, ale inwestor powinien wiedzieć:
jak z nimi rozmawiać

  • jaką umowę podpisać
  • jak dopilnować remontu
  • jak powinien wyglądać prawidłowy odbiór mieszkania

Znajomość tych podstaw pozwala uniknąć wielu kosztownych błędów.

Dla przykładu – duża część inwestorów chce sprzedawać mieszkania w dość wysokiej cenie rynkowej, obniżając do minimum koszty remontu. Niestety jest to błędne koło. 

Obniżając kosz remontu (np. rezygnując z wymiany instalacji elektrycznej), automatycznie obniżamy standard mieszkania, a co za tym idzie – trudno będzie je sprzedać w cenie, którą wstępnie założyliśmy.

Skalowanie inwestycji – główne wyzwania

Finansowanie 

Mówiąc o skalowaniu, zakładamy obracanie kilkoma czy nawet kilkunastoma (jak robią to eksperci) mieszkaniami jednocześnie. Niezbędny jest więc tutaj dostęp do kapitału. 

Możemy go sobie zapewnić na kilka sposobów:

  • kredyt bankowy
  • kredyt inwestycyjny
  • spółka inwestycyjna
  • pożyczki od rodziny/znajomych

Czas

Przy flipowaniu kilkoma mieszkaniami równocześnie niezbędne jest wprowadzenie odpowiednich optymalizacji.

Zamiast sklepu budowlanego wybieramy hurtownię, która daje nam lepsze ceny i możliwość ich negocjowania. Takie zadania trudno jest delegować, dlatego skalowanie wymaga naszego zaangażowania. 

Czy da się flipować, pracując na etacie?

Przy realizacji pojedynczych flipów – tak. Możemy się wtedy wesprzeć współmałżonkiem lub innymi osobami. 

Skalowanie biznesu wymaga już od nas odpowiedniego zorganizowania i poświęcenia większej uwagi, dlatego raczej jest to zajęcie na full time. 

Na czym polega projekt ERL (Ekspert Rynku Lokalnego)?

Ekspert Rynku Lokalnego to projekt skierowany do absolwentów moich szkoleń. Daje im możliwość zarabiania na obrocie nieruchomościami, wykorzystując środki spółki Inwestycje Hryniewicz.pl i wsparcie naszego zespołu, bądź też zarabiania jako inwestor pasywny i osiągania rentowności z zainwestowanego kapitału na poziomie co najmniej 8%.

ERL to osoba, która robi flipa tak, jakby robiła go dla siebie. Poświęca czas na znalezienie mieszkania, remontuje je i odkupuje do naszej spółki, która zapewnia finansowanie. Dzięki temu Ekspert Rynku Lokalnego nie musi martwić się o dostęp do kapitału, jeżeli chciałby skalować, czyli obracać większą liczbą mieszkań równocześnie.

Projekt z roku na rok działa coraz prężniej. Zaczynaliśmy od mieszkań, a w tej chwili finansujemy nie tylko zwykłe flipy i gotowce inwestycyjne, ale również budynki, kamienice i mnóstwo projektów deweloperskich na terenie całej Polski.

Jak brzmi prawdziwa definicja „gotowca inwestycyjnego”?

Inwestorzy, kupując mieszkania przygotowywane przez naszą spółkę w jej początkowych latach istnienia, nie byli pewni, czy na pewno uda im się wynająć mieszkanie, a jeśli tak, to czy otrzymają za to odpowiednią kwotę.

W odpowiedzi na te obawy powstał gotowiec inwestycyjny, czyli kompletny produkt, którym jest wynajęte już mieszkanie z zapewnionym zarządzaniem. Jest to gotowy biznes z konkretną rentownością, czyli idealne rozwiązanie m.in. dla inwestorów pasywnych.  

Gotowiec inwestycyjny to mieszkanie

  • wyremontowane
  • w pełni wyposażone i umeblowane
  • z gotowymi umowami najmu

Jak sprzedać mieszkanie powyżej ceny rynkowej? 

Często z dużego, kilkupokojowego mieszkania, którym nikt się nie interesował, jesteśmy w stanie zrobić piękny gotowiec, sprzedając go następnie z dużym zyskiem.

Jest to więc też świetny produkt inwestycyjny dla flipera.

Mit „idealnej nieruchomości”

Być może to jest tak jak z Yeti – dużo osób o tym mówi, ale nikt tego nie widział. Taki mit powstaje dlatego, że ludzie potrzebują gotowego rozwiązania, które zapewni im sukces. 

Inwestor zakłada, że dokładnie wie, jakie mieszkanie sprzeda się najlepiej. Tworzy checklistę idealnego flipa, ale niestety bardzo często okazuje się, że to, co na papierze, nie ma pokrycia w rzeczywistości.

Są nieruchomości z balkonami, które nie budzą zainteresowania i całe kamienice bez balkonów, które sprzedają się świetnie. Mamy mieszkania z oknami na północ, na które jest ogromny popyt oraz te z oknami na południe, których nikt nie chce. Totalne przeciwieństwo „idealnej nieruchomości”.

Warto mieć na uwadze, że dla ludzi szukających mieszkania mają znaczenie również inne czynniki, jak np.:

  • układ mieszkania
  • lokalizacja
  • parking
  • sąsiedztwo

Idealna nieruchomość czy mieszkanie z potencjałem?

Zdecydowanie zalecałbym młodym inwestorom poszukiwanie nieruchomości, które mają największy potencjał i zachowanie przy tym otwartej głowy.

Nadal można kupić mieszkanie w cenie rynkowej i zarobić na nim bardzo przyzwoite pieniądze – nawet do 100 000 tys. zł na jednym flipie.

Kluczowe jest szerokie spojrzenie na rynek nieruchomości, śledzenie aktualnych trendów, ale również stawianie się na miejscu potencjalnego klienta.

Mikrokawalerki czy wynajem na pokoje?

Wynajmując mieszkanie na pokoje, dokonujemy prostych i stosunkowo tanich aranżacji, które są łatwo odwracalne. Dla inwestora jest to więc proces korzystny i mało skomplikowany.

Mikrokawalerki cieszą się coraz większą popularnością i w kontekście samego wynajmu, nie różnią się niczym szczególnym od standardowych mieszkań. 

Diabeł tkwi w szczegółach. Ich przygotowanie oraz wynajem można sklasyfikować minimum 2 poziomy trudności wyżej niż w przypadku mieszkań wynajmowanych na pokoje. Sam remont jest również zdecydowanie droższy, ponieważ wymaga większych ingerencji i modyfikacji.

Na co zwrócić uwagę przygotowując lub kupując mikrokawalerki?

Kwestie budowlane:

  • często niezbędna jest zaawansowana ingerencja we wszystkie instalacje, które są wspólne dla całego budynku
  • wprowadzane zmiany są trudne do odwrócenia
  • zmiany powinny uwzględniać aktualne zapisy prawa budowlanego

Kwestie formalno-prawne:

  • konieczność zdobycia wszystkich niezbędnych pozwoleń na wprowadzanie zmian (sprzedając nieruchomość, dajemy 5-letnią rękojmię na wszelkie tematy budowlane)
  • możliwe kontrole PINBu

Temat mikrokawalerek jest stosunkowo nowy i bardzo skomplikowany. Jeżeli jesteś nim zainteresowany, to zapraszam Cię na Seminarium Inwestowania w Nieruchomości (użyj kodu rabatowego: ZAINWESTOWANI), gdzie szczegółowo go tłumaczę.

Czy flipowanie na rynku pierwotnym oraz cesjo-flipowanie jest opłacalne?

Cesjo-flipowanie polega na kupieniu mieszkania, podpisaniu umowy na jego wybudowanie i sprzedaniu go, zanim jeszcze zostanie oddane do użytku. W praktyce sprzedajemy klientowi umowę. Uważam, że jest to dobra opcja dla osób, które mają dużo wolnych środków i nie muszą obciążać się w tym celu kredytami.

Nie polecałbym jednak robienia z tego biznesu pierwszej potrzeby, którym zarabia się na życie. Bezpieczniejszą opcją będzie obracanie mieszkaniami deweloperskimi, które są już oddane do użytkowania, czyli mają założoną Księgę Wieczystą. 

Inwestorzy posiadający większe doświadczenie, często postawią jednak na rynek wtórny, który zazwyczaj zapewnia lepszą rentowność.

Czy opłaca się flipować bez remontu?

Oczywiście sprzedawanie niewyremontowanych mieszkań jest możliwe. Nie traktowałbym tego jednak jako warunek konieczny.

Po zakupie mieszkania warto zostawić sobie furtkę na to, że za jakiś czas ekipa remontowa do niego wejdzie. W oczekiwaniu na nią, można wystawić ofertę na mieszkanie „do remontu”. Istnieje szansa, że zostanie sprzedane jeszcze w takim stanie.

Wbrew pozorom, to właśnie remont bardzo często zapewni nam możliwość łatwej i szybkiej sprzedaży. Ludzie nie chcą zajmować się takimi rzeczami, wolą wejść na gotowe, dlatego remontowanie zapewnia większe możliwości i spokój – zarówno inwestorowi, jak i osobie kupującej.

Tutaj również podstawą będzie analiza i tabelki. Jeżeli zdecydujemy się wykonać remont, to warto zadbać o to, żeby faktycznie podniósł wartość inwestycji.

Pierwszy flip i co dalej? Etapy rozwoju inwestora

  1. Rezygnacja po pierwszym flipie

Ktoś zakłada, że pierwszy flip zajmie mu 3 miesiące, a ostatecznie przeciągnął się na 1,5 roku. Nie jest to coś, czego oczekiwał, dlatego daje sobie spokój.

Często są to osoby, które tak naprawdę nie czuły tego tematu i nie przygotowały się do niego odpowiednio.

2. Dorywczy inwestor

Druga grupa to osoby, dla których flipowanie jest dodatkiem do innego biznesu. Wykonują je kilka razy w roku, robią sobie co jakiś czas przerwy, po których wracają do tematu.

3. Zawodowy Fliper/ERL

W ostatniej grupie znajdują się osoby, które żyją z inwestowania w nieruchomości. 

Kiedy znajdują się już na etapie robienia kilkunastu flipów równocześnie, ich apetyt rośnie w miarę jedzenia. Część inwestorów przerzuca się na budynki i kamienice, a inni zaczynają zajmować się projektami deweloperskimi. 

Rada dla początkujących inwestorów

Przyszłość inwestora zależy od kilku czynników, m.in. miejsca zamieszkania i tego, czy byłby skłonny przeprowadzić się w inną lokalizację, posiadanego kapitału, zdolności kredytowej, posiadania ewentualnych współpracowników (co wiążę się z dodatkowymi kosztami). Jest to więc bardzo indywidualny temat.

Uniwersalna rada, jaką mogę dać młodym inwestorom, jest natomiast taka, żeby na początku swojej drogi być otwartym i próbować wielu ścieżek

  • Zrób flipa i sprawdź, jak się z tym czujesz. 
  • Przygotuj mieszkanie pod wynajem. 
  • Znajdź ciekawy budynek nadający się do rewitalizacji. 
  • Remontuj mieszkania i nimi zarządzaj.

Oczywiście nie warto zabierać się za wszystko na raz, ale stopniowo, po kolei sprawdzać, w czym czujemy się najlepiej. Zobacz, co Ci najbardziej odpowiada i wtedy podejmij decyzję.

Podsumowanie

Mamy nadzieję, że cenne informacje na temat flipowania, analizowania i skalowania inwestycji, przekazane tutaj przez Piotra Hryniewicza, pomogą Ci w stawianiu pierwszych kroków na rynku inwestowania w nieruchomości.

Życzymy samych najlepszych inwestycji!

_____________________________