Inwestowanie w nieruchomości to zajęcie nie tylko interesujące, ale przede wszystkim wymagające zaangażowania. Inwestorzy muszą stawić czoła wielu problemom począwszy od znalezienia wystarczającej ilości czasu na wertowanie ogłoszeń, poszukiwanie ofert poprzez kontrolowanie i pozyskiwanie finansów, aż po budowanie zespołu pomocników, nadzorowanie remontów i kontakt z najemcami. Jednakże utrudnienia te nie są niemożliwe do pokonania i da się je rozwiązać na wiele różnych sposobów.
Subskrybuj kanał na YouTube ►http://bit.ly/subskrybujnaszyt
Po pierwsze – brak czasu
Doba ma tylko 24 godziny. Trzeba dobrze gospodarować czasem, żeby poza zajęciami związanymi z pracą zawodową, rodziną znaleźć chwilę na inwestowanie w mieszkania. Dobrym pomysłem jest przyspieszenie niektórych czynności koniecznych do wykonania, a sprzymierzeńcem będzie w tym przypadku Internet i pomoc innych osób.
Jak sobie poradzić z brakiem czasu?
- Portale takie jak listaprzetargow.pl usprawnią poszukiwanie ofert kontrolując automatycznie bazy ofert mieszkań. Do dyspozycji inwestorów jest ponadto wiele innych tego typu stron (w tym choćby portali społecznościowych), które umożliwiają dołączenie do grup tematycznych, na przykład, dla poszukujących lub sprzedających lokum. Wówczas za pomocą powiadomień możesz być na bieżąco i sprawdzać aktualne, świeżo dodawane ogłoszenia. To pomaga nie tylko oszczędzać Twój cenny czas, ale również niekiedy wyprzedzić konkurencję.
- Zatrudnij osobę, która będzie za Ciebie szukała mieszkań – może być to pośrednik, któremu zlecisz taką usługę albo ktoś z rodziny, kto dysponuje czasem i mógłby za Ciebie wstępnie obejrzeć kilka mieszkań i przekazać Ci kluczowe informacje, po których zdecydujesz, czy będziesz zainteresowany zakupem mieszkania (lub wynajęciem – jeśli interesuje Cię podnajem), czy też nie.
- Oddaj mieszkanie na wynajem, które posiadasz, firmie zarządzającej – zamiast szukać najemców, wprowadzać ich, wyprowadzać, załatwiać bieżące problemy skupisz się na kolejnych inwestycjach.
- Zamiast samodzielnie wykonywać remont zleć go firmie remontowej. Nawet proste malowanie czy skręcanie mebli zabierze Twój czas, który mógłbyś poświęcić na wyszukiwanie kolejnych okazji.
Po drugie – wyszukiwanie okazji
Osoby planujące inwestowanie w nieruchomości często obawiają się, że wiele kłopotów przysporzy im znalezienie korzystnych ofert. Dobrych okazji pojawia się naprawdę mnóstwo – należy jednak wiedzieć, jak i gdzie ich szukać. Trzeba zdobyć odpowiednią wiedzę i doświadczenie, żeby szybko móc ocenić potencjał inwestycji. W zależności od tego, czy myślisz o wynajmie krótko lub długoterminowy, czy o flipie, będziesz kierować się nieco odmiennymi parametrami. Każda z tych inwestycji charakteryzuje się także swoimi indywidualnymi problemami.
Jak możesz nabyć mieszkanie?
- Zakup od dewelopera – sprawdza się przede wszystkim podczas inwestycji nastawionych na najem krótkoterminowy, choć możliwe jest także inwestowanie z zamiarem wynajmu długotrwałego.
- Zakup mieszkania z rynku wtórnego – tu warto szukać okazji, mieszkań, których właściciele chcą się szybko pozbyć bo, np., kolidują im w innych planach. Warto rozglądać się także za mieszkaniami do remontu oraz takimi, do których można wejść w zasadzie od razu. Największy problem to konieczność ciągłego trzymania ręki na pulsie, przeglądania ogłoszeń, aktualnej wiedzy o rynku nieruchomości, konieczność jeżdżenia i oglądania mieszkań w różnych lokalizacjach.
- Zakup mieszkania z przetargu – w tym przypadku problemem może okazać się organizacja i konieczność monitorowania miejsc, w których publikowane są informacje o przetargach, np. Urzędu Miasta.
- Zakup mieszkania z licytacji komorniczej – prawdą jest, że cena wyjściowa takiego mieszkania zazwyczaj jest bardzo atrakcyjna, jednak napotkasz tu dwa istotne problemy. Pierwszy to umiejętność trzymania nerwów na wodzy i nie danie się ponieść atmosferze licytacji – musisz wiedzieć, kiedy powiedzieć “pas”. Drugi problem może pojawić się już po nabyciu mieszkania, a są nim lokatorzy, których bardzo często niezwykle trudno jest eksmitować!
- Zakup kamienicy lub niewielkiego, niskiego bloku do remontu, albo kilku mieszkań w takim budynku – podstawowym problemem jest znalezienie takiego budynku i umiejętność oszacowania, czy najnormalniej w świecie taka inwestycja się opłaci. Uważać trzeba zwłaszcza kupując stare kamienice. Ich stan techniczny może być różny, a jeśli są uznane jako zabytek, koszt remontu i utrzymania takiego budynku wzrośnie wielokrotnie!
Jak skutecznie wyszukać okazję inwestycyjną?
- Wspominana już wcześniej strona internetowa Moniter.pl to narzędzie do monitorowania ofert mieszkań dostępnych na rynku wtórnym. Pomaga ona w sprawdzaniu ogłoszeń z różnych źródeł w jednym miejscu, dzięki czemu zdecydowanie łatwiej monitorować sytuację w branży i odnaleźć najlepszą ofertę.
- Dobrym pomysłem bywa też zakupienie gotowca inwestycyjnego, co pozwala pominąć remont, a co za tym idzie – szybciej wynająć nieruchomość. Tego typu mieszkanie będzie rzecz jasna droższe od takiego, które wymaga odświeżenia czy gruntownej renowacji, jednak jest od razu przystosowane do wprowadzenia się nowych lokatorów. Nieruchomość od razu zarabia na siebie i zaczyna przynosić zyski.
- Poszukiwanie atrakcyjnych ofert można również zlecić pośrednikom w obrocie nieruchomościami. Taka osoba odpowiedzialna jest za wyszukiwanie odpowiednich propozycji kupna, najmu czy sprzedaży i pomoc w sfinalizowaniu transakcji poprzez kojarzenie ze sobą obu zainteresowanych umową podmiotów.
- Warto również chodzić na spotkania networkingowe inwestorów – np. lokalne spotkania Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Znajdziesz tam innych inwestorów, a czasami także pośredników, którzy mogą mieć kilka ciekawych ofert. Warto rozmawiać.
Po trzecie – dostęp do specjalistów
Jak powszechnie wiadomo, dzięki współpracy i tak zwanej „burzy mózgów” można dojść do
naprawdę ciekawych pomysłów, których kompilacja daje zaskakujące wręcz efekty. Jednak znalezienie kompetentnych i dostępnych (czasowo jak i cenowo) specjalistów bywa nie lada wyzwaniem. Warto mieć w swoim zespole zaprzyjaźnionego notariusza, doradcę kredytowego, prawnika, rzeczoznawcę majątkowego, doradcę podatkowego, remontowca.
Gdzie znaleźć specjalistów, z którym można współpracować?
- poszukaj wśród znajomych – może ktoś z Twoich kolegów jest prawnikiem, notariuszem, rzeczoznawcą i nawet o tym nie wiesz? A może mają kogoś poleconego? Popytaj!
- wykorzystaj kontakty, które już masz – być może już kupowałeś kiedyś mieszkanie, więc znasz na pewno notariusza, pośrednika, z którym dokonywałeś transakcji.
- również na spotkaniach inwestorów pojawiają się specjaliści, którzy zarówno inwestują, jak i wspierają inwestorów.
Na pierwszym naszym spotkaniu Stowarzyszenia Mieszkanicznik przez przypadek usiedliśmy obok doradcy kredytowego, który udzielił nam wielu cennych rad w związku z kupowanym mieszkanie po raz pierwszy na kredyt.
Po czwarte – pozyskanie finansowania
Osoby zainteresowane inwestowaniem w nieruchomości wahają się przed wykonaniem pierwszego kroku na rynku z powodu braku wystarczających funduszy. Jeśli działasz już z sukcesami na rynku nieruchomości, prawdopodobnie masz już pulę pieniędzy, z których możesz finansować zakup kolejnych mieszkań. Jeśli jednak jesteś w sytuacji, kiedy dopiero zaczynasz swoją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości i nie dysponujesz nadmierną ilością zasobów finansowych, musisz dokładnie przemyśleć, skąd pozyskasz takie środki. Istnieje wiele źródeł korzystnego finansowania.
Właściwie istnieją cztery główne sposoby finansowania:
- finansowanie gotówką – z pozoru jest to najlepszy model. Masz pieniądze, więc płacisz. Jednak w praktyce, kiedy dokładnie policzysz koszty utrzymania mieszkania i jego rentowność, może okazać się inaczej.
- finansowanie kredytem – podstawowym problemem jest brak zdolności kredytowej. Jednak jeśli takowy nie występuje, to na pewno spotkasz się z takimi problemami, jak wybór odpowiedniego kredytodawcy, omówienie warunków kredytu, zebranie na czas dokumentacji potrzebnej do wnioskowania o kredyt.
- finansowanie mieszane gotówkowo-kredytowe – licząc rentowność czasem okaże się, że będzie to najlepsze rozwiązanie, ponieważ, przykładowo, pozwoli Ci na zakup nie jednego, a dwóch mieszkań i czerpanie zysków z dwóch źródeł. Problematyczne może być ustalenie, jak zdecydować, ile procent wkładu pokryjemy gotówką, a ile kredytem. Zwłaszcza, jeśli robisz to po raz pierwszy.
- inwestorzy z zewnątrz – może być to najbliższa rodzina albo po prostu partnerzy biznesowi. Problemy? Przekonanie osoby trzeciej, że opłaca się jej wyciągnąć swoje pieniądze na stół, konieczność podziału zysku i podpisanie odpowiedniej umowy regulującej taką inwestycję finansową.
Jak pozyskać finansowanie?
- Uczęszczanie na spotkania oraz obracanie się w towarzystwie innych inwestorów nie tylko pozwoli uzyskać Ci cenne wskazówki i wymienić się doświadczeniami, ale także przyczyni się do pozyskiwania partnerów do wspólnego przedsięwzięcia. Możecie ustalić warunki finansowania i podziału zysków według potrzeb, udziału czasowego i zaangażowania środków. Niejednokrotnie spotkaliśmy się od inwestorów z propozycjami pożyczenia całego kapitału np. na flipa, w zamian za podział zysków 50/50.
- Współudziałowcem inwestycji może również stać się osoba z rodziny. Być może jest w Twoim otoczeniu ktoś komu środki zalegają na lokacie, ale chętnie by je ulokował w ciekawej inwestycji.
- Ponadto konsultacje z doradcą kredytowym pomogą w określeniu zdolności kredytowej, wysokości raty, którą byłbyś w stanie spłacać, warunków kredytu. Z doradcą mógłbyś też ułożyć strategię inwestycyjną – nawet jeśli masz gotówkę, to możesz rozdzielić ją na 2-3 inwestycje i zrobić kilka flipów lub kupić kilka mieszkań.
- Istotną zdolnością w branży jest umiejętność negocjowania, dlatego przed podpisaniem umowy warto przedyskutować warunki. Dzięki umiejętnemu prowadzeniu rozmów sprzedawcy mogą zgodzić się na obniżenie ceny nieruchomości, do takiej, która będzie dla Ciebie osiągalna, odroczeniu terminu zapłaty lub rozłożeniu ceny na raty (tak, to się czasami zdarza na polskim rynku!).
Po piąte – znalezienie dobrej firmy remontowej i nadzór nad remontami
Przed remontem mieszkania wielu inwestorów ma przed oczami sceny rodem z popularnego serialu animowanego „Sąsiedzi”, w którym to wszelkie próby napraw i renowacji kończyły się kompletnym fiaskiem i nierzadko jeszcze większym bałaganem. Złośliwi twierdzą, że bajka ta ma wiele wspólnego z rzeczywistością, a niekompetentni fachowcy są na porządku dziennym. Nieprofesjonalna ekipa remontowa może kosztować nie tylko zmarnowany czas i pieniądze, ale też mnóstwo niepotrzebnych nerwów z powodu niechlujnie wykonanych, wymagających poprawek robót. Istnieją jednak sprawdzone sposoby na to jak można uchronić się przed amatorami w branży budowlanej.
Jak znaleźć dobrą ekipę remontową?
- Warto rozejrzeć się za fachowcami z polecenia zamiast poszukiwać ogłoszeń w gazetach czy na stronach internetowych. Specjaliści sprawdzeni przez znajomych lub też rekomendowani przez producentów materiałów oraz sklep i składy budowlane, architektów to pewniejsze rozwiązanie niż przypadkowa ekipa.
- Jeśli pojawia się konieczność skorzystania z usług remontowych znalezionych w sieci, należy przestudiować fora internetowe. Można odnaleźć tam rzetelne informacje dotyczące pracowników, opinie zadowolonych i zawiedzionych klientów, co ułatwi dokonanie odpowiedniego wyboru.
- Przed podjęciem ostatecznej decyzji co do wyboru fachowców można skontaktować się z kilkoma ekipami. Zwiększa to szanse na znalezienie najkorzystniejszej (cenowo, ale i jakościowo!) oferty.
- Tanio zwykle nie znaczy dobrze. Czasem nieco wyższe koszty remontu to solidne wykonanie i spokój na długie lata. Wcześniej sporządzona wycena może także pomóc w ustaleniu całkowitych kosztów.
- Umowa podpisana z ekipą remontową jest kluczowa w egzekwowaniu praw konsumenta. Ustalone w niej wynagrodzenie, czas realizacji i zakres obowiązków usprawni współpracę i ubezpieczy obie strony na wypadek jakichkolwiek nieporozumień.
- Istotne jest by na bieżąco nadzorować przebieg remontu lub w razie potrzeby zlecić to inspektorowi nadzoru inwestorskiego, który skontroluje wykonaną pracę.
Problemów, jakie może napotkać inwestor inwestując w mieszkania, jest o wiele, wiele więcej. To, z iloma z nich będziesz się borykać, zależy od wielu rzeczy – własnego doświadczenia, rodzaju transakcji, przeznaczenia inwestycji. Inne problemy są na początku (głównie takie jak opisane powyżej), inne później.
Posłuchaj również podcastu: