Remont na horyzoncie? Dobrze się składa — podrzucimy Ci w tym poście kilka cennych porad dotyczących oceny mieszkania jeszcze przed jego rozpoczęciem.

W tym temacie specjalistą jest Wojciech Wójcik, który ma wieloletnie doświadczenie w odnawianiu mieszkań. Wielokrotnie również współpracował z inwestorami, którzy zlecają remonty, dlatego zaprosiliśmy go do rozmowy.

Porady, które tutaj znajdziesz, będą pomocne niezależnie od tego, czy jesteś inwestorem na rynku nieruchomości, chcesz kupić i odnowić mieszkanie dla siebie lub na flipa.

Jak poprawnie ocenić mieszkanie przed remontem?

Od czego zacząć ocenę mieszkania do remontu?

Ocenę mieszkania najlepiej zacząć od zapytania obecnego właściciela, co wymaga remontu. To pomoże nam mniej więcej podliczyć, ile pieniędzy trzeba będzie przeznaczyć na jego odnowę.

Po takim wstępnym rozeznaniu trzeba wejść do lokalu i zobaczyć jego wszystkie elementy. I na tej podstawie oceniamy ogólny stan techniczny mieszkania. 

Przede wszystkim zwracamy uwagę na:

• stan okładzin podłóg w budynku,
• położenie ścian i ich rodzaj,
• miejsce okien i drzwi,
• różnego rodzaju instalacje.

Ocena ścian w mieszkaniu

Wyburzenie albo postawienie ścian jest kosztowne, dlatego warto zacząć właśnie od tego kroku. 
Dowiedz się, jakie rodzaje ścian występują w mieszaniu — działowe, nośne czy kominowe. 

Jak sprawdzić rodzaje ścian?

Żeby to zrobić, trzeba ocenić ich grubość. 

Najłatwiej jest zmierzyć ścianę z dwóch stron otworu drzwiowego. Ściany nośne mają zazwyczaj grubość 18-25 cm, a działowe 8-18 cm. Tych pierwszych nie można naruszać bez pozwolenia. 

Gdy już zmierzysz ścianę, jeśli remontujesz mieszkanie w kamienicy, to sprawdź, czy jest ona przemurowana powyżej podsufitki (ponad deskami sufitu). Gdy ściana nie będzie się kończyć, to nie da się jej usunąć tylko w jednym mieszkaniu, na jednym piętrze. Nawet jeśli nie jest ścianą nośną.

Kogo wezwać do oceny ścian?

Gdy sami nie potrafimy ocenić rodzaju ścian, to warto wezwać inżyniera budowlanego. Konkretna ekspertyza kosztuje kilkaset złotych, a zyskamy dzięki niej spokojną głowę.

Jeśli jesteś inwestorem, to warto współpracować na stałe z taką osobą. Może ona przy okazji narysować projekt wyburzenia ściany, co ułatwi pracę ekipie budowlanej.

Czy można coś robić ze ścianami nośnymi?

Można, o ile ma się opinię, projekt, pozwolenie na budowę. Dopiero wtedy mamy zielone światło na naruszenie ścian nośnych — np. wybicie otworu drzwiowego.

Przy oglądaniu ścian na drugie miejsce schodzi stan techniczny tynków. Można
je wykończyć i odnowić o wiele szybciej oraz taniej niż wznosić całe ściany od nowa.

Sprawdzanie instalacji

W mieszkaniu przed remontem trzeba sprawdzić instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną, ogrzewania, a także wentylację.

Instalacja wentylacyjna 

Liczymy, ile mamy kominów, jakie one są. Najlepiej zamówić w tym celu opinię kominiarską, ponieważ są przepisy, które ograniczają umiejscowienie pomieszczeń względem kominów. 

W blokach i kamienicach są też kominy łączone szeregowo. Może się więc okazać, że nie ma ani jednego samodzielnego komina. A to utrudni pracę m.in. w remoncie mikrokawalerki.

Instalacja hydrauliczna i kanalizacyjna

Kluczowe jest usytuowanie pionów fi 110. Piony żeliwne warto wymienić, szczególnie że nie zajmuje to wiele czasu — można to zrobić w kilka godzin.
Nie chcesz ponosić własnych kosztów przy wymianie pionów? Istnieje szansa, żeby sfinansowała to wspólnota.

Piony są częściami wspólnymi. Jeśli będziesz miał nowy pion, to sąsiad w przyszłości będzie mógł się do niego przyłączyć. Dlatego warto zgłosić swoje plany do administracji i wtedy wspólnota podejmie decyzję oraz sporządzi odpowiednią uchwałę.

Instalacja ogrzewania 

Dowiadujemy się, jakie ogrzewanie jest zamontowane w naszym mieszkaniu – centralne, miejskie, czy gazowe. 

Ogrzewać można też elektrycznie, np. grzejnikami na podczerwień lub grzejnikami elektrycznymi. 

Instalacja elektryczna 

Sprawdzamy, jakie jest przyłącze do mieszkania, moc przyłączeniowa. Najlepiej jest usunąć istniejącą instalację i poprowadzić ją od nowa, zgodnie z nowymi potrzebami.

Co z mieszkaniem, które było kilka lat temu odświeżone?

Trzeba zastanowić się, czy chcemy przeprowadzić remont kompleksowy, czy budżetowy. 

Przy całościowym remoncie warto wymienić wszystko, łącznie z instalacjami. Wtedy mamy pewność, że będą działać latami. 

W przypadku remontu budżetowego wchodzimy sami lub z ekipą remontową, malujemy i polegamy na tym, co jest.

Na co zwracać uwagę przy remoncie w kamienicy i przy deweloperce?

Remont kamienicy

W kamienicy raczej robi się remonty kompleksowe. Trzeba w niej przejrzeć wszystko — sufity, podłogi, ściany. 

Nie wszystkie ekipy remontowe będą umiały remontować w takich budynkach, ponieważ zakres remontu jest zazwyczaj bardzo kompleksowy, trzeba mieć do tego odpowiednią dokumentację, a niektóre elementy mieszkania są połączone z innymi lokalami, co utrudnia remont. 

Remont deweloperki

W przypadku deweloperki zazwyczaj remont jest dużo prostszy. Jeśli chcemy dokonywać podziałów takiego mieszkania, warto zwrócić uwagę na miejsce wszystkich punktów kanalizacyjnych. 

Dobrze będzie zatrudnić osobę, która odbierze za nas mieszkanie od dewelopera i lepiej od nas oceni lokal. Taka inwestycja się zwróci, bo dowiemy się, jakie są niedociągnięcia ze strony dewelopera i możemy żądać od niego naprawienia pewnych elementów lub rekompensaty. Najczęstsze mankamenty to na przykład drzwi wejściowe bez uszczelek,  porysowane szyby itp.

Jakie mogą być niespodziewane sytuacje i wydatki?

• Źle przypisane przewody wentylacyjne i zła opinia wykonana przez kominiarza.
• Brak zgody wspólnoty na konkretne działania.
• To, co znajduje się pod podłogą — warto sprawdzić, czy jest ugięcie, czy legary mają amortyzację.

Jak się przed tym uchronić?

• Warto zadbać o dobrą ekipę remontową. 
• Obejrzeć mieszkanie o różnych porach, żeby ocenić, co się wtedy w nim dzieje. 
• Założyć pieniądze na dodatkowe wydatki.

Błędów ludzkich niekiedy nie da się przewidzieć. A takie sytuacje zdarzają się też doświadczonym inwestorom.

Na co zwracamy uwagę poza samym mieszkaniem?

Jeśli chodzi o budynek — na jego elewację, stan klatki schodowej (czy jest solidna, czysta), administrację (czy jest z nią kontakt, jakie ma plany wobec budynku). 

Warto spojrzeć też nieco szerzej, m.in. na lokalizację budynku oraz jego otoczenie. 

Podsumowanie

Jak widać, ocena mieszkania przed remontem jest bardzo istotna. Pozwala nam zlokalizować wszystkie niesprawne elementy oraz dowiedzieć się, co można poddać przeróbce, jakie dokumenty trzeba przygotować i wreszcie - jak zminimalizować dodatkowe wydatki. 

Wojciech Wójcik radzi, aby zwracać przede wszystkim uwagę na ściany, kominy i usytuowanie pionów fi 110. Jeśli one są w porządku, to możemy lepiej zaplanować remonty bez niespodzianek, zwłaszcza przy bardziej skomplikowanych podziałach na pokoje lub mikrokawalerki.

Udanego remontu :)
_____________________________