7 zmian na rynku najmu w ostatnich 7 latach okiem zarządcy

Autor tekstu: Grzegorz Krajewski

Rynek najmu podobnie jak inne dziedziny gospodarki cały czas ewoluuje. Zmieniają się oczekiwania najemców, a wynajmujący, którzy chcą być na bieżąco z aktualnymi trendami, nieustanne śledzą wieści ze świata nieruchomości.

Nazywam się Grzegorz Krajewski i od 2016 roku pomagam swoim klientom budować stabilne dochody oparte na nieruchomościach. Zarządzam mieszkaniami, specjalizując się przede wszystkim w wynajmie mieszkań na pokoje. Na tę chwilę mój zespół opiekuje się ponad 280 jednostkami mieszkalnymi (pokojami/kawalerkami na wynajem).

W poniższym artykule omówię najważniejsze zmiany, które dokonały się w ostatnich latach na rynku najmu z punktu widzenia zarządcy nieruchomości na wynajem.

1. Wzrost konkurencyjności — większa liczba ofert nieruchomości na wynajem

Najem nieruchomości mieszkalnych staje się coraz bardziej popularną formą lokowania swoich nadwyżek finansowych przez inwestorów, co powoduje, że systematycznie zwiększa się liczba wynajmujących oraz dostępnych lokali do najmu. Co więcej: potrzeba mobilności, brak chęci wiązania się na stałe z jednym miejscem zamieszkania szczególnie przez młode osoby oraz aktualne trudności w nabyciu własnej nieruchomości mieszkalnej, w związku z wysokimi stopami procentowymi powodują, że również od strony popytowej najem zyskuje na popularności.

Niestety z punktu widzenia wynajmującego większy wybór wśród ofert przekłada się na mniejszą konwersję spotkań — aby wynająć swoją nieruchomość, właściciel musi odbyć więcej prezentacji, co powoduje, że najem jest bardziej czasochłonny niż w przeszłości. Już nie wystarczy tak jak kiedyś, wystawić ogłoszenie ze zdjęciami zrobionymi telefonem i wybrać dowolnego najemcę z kolejki oczekujących pod drzwiami.

2. Korzystanie z usług projektanta wnętrz

Gdy zaczynałem swoją przygodę z nieruchomościami w 2015 roku, korzystanie z usług projektanta wnętrz podczas urządzania mieszkania na wynajem było uważane za ekstrawagancję. W tamtym okresie niewiele było potrzeba do sukcesu — podczas remontu wystarczyło w pokojach wykonać gładzie na ścianach, podłogi pokryć dowolnym gresem lub panelami nabytymi z aktualnej marketowej promocji, a następnie wyposażyć je budżetowymi meblami z IKEA. Tak przygotowana nieruchomość dawniej wyróżniała się na tle wielu ofert mieszkań do najmu z epoki Gierka.

Obecnie taka strategia nie jest już wystarczająca, gdyż po pierwsze mieszkań na rynku najmu wyposażonych “w standardzie IKEA” jest mnóstwo, a po drugie najemcy oczekują zakwaterowania w nietuzinkowo urządzonych wnętrzach, z którymi będą mogli się identyfikować.

W związku z powyższym korzystanie z usług projektantów wnętrz przy urządzaniu nieruchomości do najmu staje się coraz powszechniejsze. Z drugiej strony znalezienie odpowiedniej osoby do współpracy przy urządzaniu mieszkania inwestycyjnego nie jest wcale łatwym zadaniem. Większość projektantów jest przyzwyczajona do urządzania mieszkań na własne potrzeby mieszkaniowe ich klientów, co powoduje, że proponowane przez nich rozwiązania — choć efektowne daleko odbiegają od budżetu, którym zwykle dysponujemy podczas realizacji naszych inwestycji. Pamiętaj, że najemca nie zapłaci większego czynszu za tzw. „złote klamki”, dlatego przy wyborze projektanta kieruj się opiniami znajomych, którzy podobne realizacje mają już za sobą, a przed rozpoczęciem realizacji projektu sprawdź, czy zaproponowane przez projektanta rozwiązania oprócz efektownych są również rozwiązaniami budżetowymi i praktycznymi.

3. Stosowanie home stagingu i korzystanie z usług profesjonalnego fotografa

Tak jak wspomniałem już w pierwszym punkcie artykułu: ogłoszenia ze zdjęciami wykonanymi telefonem w obecnych realiach rynkowych są już niewystarczające, gdyż standardem są profesjonalne sesje zdjęciowe wykonane przez zawodowego fotografa.

Zwykle przed wykonaniem sesji, mieszkanie jest do niej przygotowywane przez wykonanie tzw. home stagingu, czyli wizażu nieruchomości. Celem home stagingu jest atrakcyjne zaaranżowanie wnętrza, które ma podkreślić jego charakter oraz zainteresować jak największą liczbę oglądających nieruchomość i przyspieszyć sprzedaż lub wynajem za możliwie najwyższą stawkę. Szczególnie dla początkujących inwestorów może być on bardzo czasochłonny i kosztochłonny. Profesjonalni home stagerzy lub pracownicy firm zarządzających najmem, którzy na swoim koncie mają co najmniej kilkadziesiąt takich realizacji, wiedzą jakie elementy dekoracyjne kupić, żeby efekt finalny był satysfakcjonujący i optymalny kosztowo.

4. Przeprowadzanie weryfikacji najemcy

Mało osób zdaje sobie sprawę, iż z formalnego punktu widzenia w dniu przekazania kluczy najemcy tracisz prawo posiadania lokalu. Od momentu podpisania protokołu zdawczo - odbiorczego najemca staje się de facto posiadaczem Twojego mieszkania, dlatego tak bardzo ważne jest prawidłowe zweryfikowanie Twojego potencjalnego najemcy. Czasy, kiedy umowę najmu podpisywało się z każdym chętnym, który zdecyduje się wpłacić kaucję i podpisać umowę już dawno minęły, w związku z tym:

nie bój się weryfikować źródła utrzymania oraz wysokości zarobków Twojego przyszłego najemcy - obecnie standardem jest wymóg posiadania zarobków w wys. dwukrotności łącznych kosztów utrzymania lokalu.
jeśli wynajmujesz nieruchomość osobie, która nie posiada własnych dochodów i jest na utrzymaniu osób bliskich (np. Twoim najemcą jest student) to zadbaj aby do umowy zostało dołączone poręczenie, które w przypadku braku terminowych płatności wynikających z zawartej umowy najmu da Tobie możliwość windykacji należności od poręczyciela (zwykle rodzica najemcy).

Jeżeli nie czujesz się komfortowo podczas weryfikacji najemcy, to możesz powierzyć opiekę nad Twoją nieruchomością profesjonalnej firmie zarządzającej.

Natomiast jeśli mimo wszystko chcesz samodzielnie opiekować się swoją inwestycją to rozważ np. skorzystanie z usług firm, które wyręczą Ciebie w procesie weryfikacji najemcy. Przykładem takiej firmy jest simp.rent, która oprócz weryfikacji wysokości zarobków Twojego przyszłego najemcy, sprawdzi również, czy nie widnieje on w rejestrach dłużników. Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej o weryfikacji najemcy oraz posłuchać o tym, jak korzystamy z portalu simp.rent to koniecznie posłuchaj mojej rozmowy z Kasią w jej podcaście “Inwestowanie w mieszkania”

5. Stosowanie rozbudowanej umowy najmu

Niestety aktualne obowiązujące uwarunkowania prawne w Polsce nadal faworyzują najemców, dlatego też profesjonalni wynajmujący podpisują z najemcami umowy, które często mają kilkanaście stron, po to, żeby mimo wszystko jak najbardziej zabezpieczyć swoje interesy. Miej na uwadze, że takiej umowy nie tworzą prawnicy, tylko powstaje ona dzięki wieloletniej pracy z najemcami i sytuacjami pisanymi przez życie. Rolą prawnika jest jedynie weryfikacja i dopasowanie zaproponowanych przez Ciebie przepisów do aktualnie obowiązujących aktów prawnych, dlatego też, jeżeli dopiero posiadasz 1 - 2 mieszkania na wynajem to warto rozważyć wydelegowanie obsługi najmu profesjonalnemu podmiotowi, który taką umową dysponuje. Czasy, kiedy podpisywaliśmy z najemcami jednostronicową umowę najmu całe szczęście odeszły do lamusa.

Może to się wydać dla Ciebie zaskakujące, ale stosowanie rozbudowanej umowy najmu jest kolejnym etapem weryfikacji najemcy — jeśli Twój potencjalny najemca ma obawy przed jej podpisaniem, to najprawdopodobniej podczas trwania najmu będzie miał problemy z przestrzeganiem jej zapisów.

6. Wymaganie wykupienia polisy odpowiedzialności cywilnej przez najemców.

Gdy pierwszy raz dowiedziałem się o istnieniu ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym z rozszerzeniem o szkody wyrządzone w mieniu najmowanym oraz o możliwości wykorzystania jej w pracy z najemcami to od razu stwierdziłem, że jest to typowa sytuacja win - win — rozwiązanie, które nie tylko zabezpiecza mnie jako wynajmującego, ale również najemcę przed odpowiedzialnością za nieumyślnie wyrządzone szkody. Polisa OC chroni najemców mieszkania lub domu przed koniecznością pokrywania strat w mieszkaniu właściciela lokalu, które powstały w wyniku przypadkowego zniszczenia przez najemców. Dla wynajmujących (właścicieli nieruchomości) ubezpieczenie to gwarancja, że w razie powstania szkód z winy najemcy otrzymają odszkodowanie.

Ubezpieczenie obejmuje zarówno zniszczenia ruchomości będące na wyposażeniu mieszkania (np. meble, sprzęt RTV, AGD, armatura) oraz stałe elementy (jak szafy wnękowe, zabudowa kuchenna, ściany). Działa także wtedy, gdy szkód dokonało dziecko, zwierzę lub osoba zatrudniona przez najemcę, np.: niania czy pomoc domowa. Polisa jest przypisana do najemcy, a nie do właściciela i działa także po zmianie mieszkania na inne oraz w takich miejscach jak uczelnia, sklepy czy w miejscu pracy. W praktyce ubezpieczenie PZU zapewnia ochronę trzem stronom: najemcom, wynajmującemu (właścicielowi) oraz sąsiadom (np. w przypadku zalania, które spowodował Twój najemca).

Dzięki tej polisie, w przypadku wyrządzenia nieumyślnych zniszczeń w wynajmowanym mieszkaniu, firma ubezpieczeniowa będzie mogła pokryć koszty napraw oraz usuwania szkód. Tym samym Najemcy mają szansę na odzyskanie kaucji w całości. W związku z powyższym warto ją posiadać, tym bardziej że koszt jej wykupienia jest niewielki (ok. 39 zł/rok).

Z doświadczenia wiem, że firma PZU najchętniej i najszybciej rozpatruje wszelkie wnioski o wypłatę odszkodowań, dlatego warto polecać najemcom wykupienie polisy w tym towarzystwie ubezpieczeniowym.

7. Korzystanie z narzędzi wspierających obsługę najmu

Rozkwit najmu w ostatnich latach spowodował również rozwój usług wspomagających obsługę tego rynku. Profesjonalnie działający zarządca obecnie nie wyobraża sobie pracy bez SONa (Systemu Obsługi Najmu) - systemu, który bardzo ułatwia bieżącą obsługę najmu, poprzez m.in. automatyzację wystawiania faktur, generowanie umów najmu, czy też wysyłkę wiadomości do najemców. System jest również dedykowany osobom, które opiekują się swoimi mieszkaniami samodzielnie. Co ważne: jego wersja podstawowa jest całkowicie bezpłatna.

Drugim serwisem dedykowanym wynajmującym jest portal simpl.rent — powstał w celu ułatwienia weryfikacji wiarygodności potencjalnego najemcy. Aplikacja ta weryfikuje tożsamość najemcy, źródło oraz wysokość zarobków oraz obecność w bazach dłużników. Jest ona dedykowana również podmiotom profesjonalnym (zarządcom, pośrednikom) oraz indywidualnym wynajmującym, którzy chcą zajmować się swoją nieruchomością samodzielnie.

Opisane powyżej zmiany są jedynie wierzchołkiem góry lodowej aktualnych trendów na rynku najmu. Jeżeli chcesz, żeby Twoja działalność związana z najmem była cały czas konkurencyjna, to powinieneś cały czas śledzić aktualne trendy, dopasowywać się do nich lub wyznaczać nowe. Jeśli natomiast nie jest to Twoim priorytetem lub nie masz na to czasu, to profesjonalny zarządca najmu może Cię w tym wszystkim wyręczyć. O tym, jak może wyglądać taka współpraca, jak znaleźć zarządcę oraz jakie obowiązki możesz mu powierzyć przeczytasz w książce: “Współpraca z firmą zarządzającą najmem, czyli wszystko co powinieneś wiedzieć nim powierzysz im mieszkanie w zarządzanie”.