Jak kupić mieszkanie inwestycyjne krok po kroku?

Grupa na FB - Inwestowanie w mieszkania

Dołącz do najbardziej zaangażowanej grupy o inwestowaniu
w mieszkania, poszerzaj swoją wiedzę, zadawaj pytania inwestorom.
DOŁĄCZ 

Z tego tekstu dowiesz się, jak wygląda proces zakupu nieruchomości inwestycyjnej. Mówiąc w dużym skrócie proces zakupu nieruchomości składa się z siedmiu kroków:

  1. Określenie celu i kryteriów, którymi będziesz kierować się podczas wyboru nieruchomości do zakupu.
  2. Określenie sposobu finansowania.
  3. Wyszukanie oferty.
  4. Wybór mieszkania i sprawdzenie jego stanu prawnego.
  5. Negocjacje.
  6. Zakup mieszkania u notariusza.
  7. Odbiór mieszkania.

1. Jak określać cel zakupu i kryteria zakupu nieruchomości?

Najważniejsze jest uświadomienie sobie, dlaczego kupujesz nieruchomość. Jaki jest Twój cel? Inwestycja w nieruchomość może bowiem:

  • być realizowana z myślą o przekazaniu nieruchomości dzieciom.
  • stanowić zabezpieczenie Twojego obecnego majątku.
  • budować Twój przyszły majątek.
  • przynosić dochody pasywne.
  • być alternatywą dla lokaty bankowej.
  • stać się zabezpieczeniem na starość, np. zapewnić emeryturę.

 

Wybór któregokolwiek z tych celów spowoduje zmianę kryteriów wyboru mieszkania, dlatego trzeba dobrze się nad nim zastanowić.

Rodzaj mieszkania

Kolejne pytanie, jakie warto sobie zadać, to czy interesuje Cię rynek wtórny czy rynek pierwotny. Jaki rodzaj mieszkania Cię interesuje – mniejsze, łatwo zbywalne mieszkania, czy większe, ale bardziej rentowne?  Czy kupisz mieszkanie w bloku, wieżowcu czy może w kamienicy? Czy interesuje Cię mieszkanie w stanie do odświeżenia i wprowadzenia? Czy gruntowny remont lub wykończenie nie są Ci straszne?

Grupa docelowa i lokalizacja mieszkania

Następnie zastanów się nad grupą docelową do której będziesz kierował mieszkanie, a w związku z tym również nad lokalizacją. Czy któraś dzielnica jest mniej lub bardziej luksusowa, a co za tym idzie ceny nieruchomości są znacząco niższe lub wyższe? Co z bezpieczeństwem w danym rejonie? Czy będziesz wynajmował studentom, pracownikom, rodzinom, czy firmom?

Dane finansowe

Jaka stopa zwrotu z inwestycji (ROI) będzie Cię satysfakcjonowała? A może ważniejszy dla Ciebie będzie miesięczny przepływ pieniężny (CASHFLOW)? Lub przy zakupie na kredyt – stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE)? Ale jeśli budujesz majątek, to będziesz kupować zapewne nieruchomości, których potencjał wzrostu wartości w czasie jest duży.

 

2. Określ sposób finansowania.

Następnie spójrz na swoje finanse – policz jakie masz dostępne środki, a jeśli chcesz się kredytować – sprawdź koniecznie przed zakupem swoją zdolność kredytową u doradcy kredytowego.

Jaka ma być całkowita kwota inwestycji? Weź pod uwagę, że oprócz ceny mieszkania są również inne opłaty takie jak taksy notarialne, podatki, prowizje, koszty remontu, zakup wyposażenia, czy utrzymanie mieszkania w czasie remontu.

Możemy wyróżnić dwa główne sposoby zakupu mieszkania – za kredyt i za gotówkę, choć istnieją również inne sposoby finansowania zakupu mieszkania. W przypadku kredytu stroną finansującą jest bank, choć to Ty  będziesz spłacać kredyt. Z kolei w przypadku zakupu za gotówkę możesz płacić Ty, ale także może być to Twój wspólnik, współinwestor.

Jeśli chodzi o kredyt, możesz wziąć go samodzielnie, z małżonkiem bądź kilkoma kredytobiorcami, np. rodzicami. Oczywiście, musisz mieć od takich osób pełną zgodę na bycie współkredytobiorcami. Dzięki współkredytobiorcom możesz w łatwy sposób zwiększyć swoją zdolność kredytową, jednak w przypadku Twojej niezdolności do spłaty rat – zostaną oni obciążeni spłatą wziętego przez Ciebie kredytu. To ważne, aby wszystkie osoby przystępujące do kredytu miały świadomość, na co się decydują.

Nie bez znaczenia jest też wkład własny, który obecnie wynosi około 10-20% wartości nieruchomości w zależności od banku. Tę kwotę musisz posiadać w gotówce. A do tego dochodzą jeszcze opłaty okołokredytowe – prowizja za udzielenie kredytu, ubezpieczenie oraz podatek PCC i opłata dla notariusza.

arrow
PRZYKŁAD
Ile gotówki muszę mieć kupując mieszkanie?
Cena transakcyjna400 000 zł
Remont i wyposażenie80 000 zł
Opłaty związane z zakupem i utrzymaniem mieszkania
PCC 2%8 000 zł
Notariusz2 000 zł
Utrzymanie mieszkania w czasie remontu2 000 zł
Ubezpieczenie100 zł
Prowizja pośrednika 2%8 000zł
Opłaty związane z kredytem
Wymagany wkład własny (10-20%)48 000 – 96 000 zł
Prowizja banku 2%7 800 zł - 8 600 zł
Opłata za wycenę nieruchomości 400 zł
Suma gotówki potrzebnej przy kredycie: 77 100 – 124 300 zł
Suma gotówki potrzebnej bez kredytu: 500 100 zł

 

3.  Wyszukanie oferty

Wiesz już, jakiej nieruchomości poszukujesz, jakim dysponujesz budżetem, a także czy będziesz kupować mieszkanie posiłkując się kredytem, czy gotówką. Czas najwyższy zacząć orientować się w ofertach nieruchomości dostępnych na rynku. Możesz nadal działać samodzielnie, albo w tym momencie zdecydować się na wsparcie pośrednika bądź doradcy ds. nieruchomości.

Samodzielnie czy z pośrednikiem?

Jeśli jesteś jedną z tych osób, które zawsze biorą sprawy w swoje ręce, a w dodatku masz dużo czasu na to, żeby codziennie przeglądać kilka portali internetowych, lokalne gazety i ogłoszenia, wtedy śmiało zabieraj się za samodzielne poszukiwanie nieruchomości. Z drugiej strony, jeśli chcesz, aby ktoś wstępnie wyselekcjonował na podstawie Twoich potrzeb nieruchomości dopasowane dla Ciebie, a może nawet zaproponował Ci coś, o czym nie dowiesz się z sieci – zdecyduj się na pośrednika.

Ilość ogłoszeń dostępnych na najpopularniejszych portalach typu otodom.pl, olx.pl czy gratka.pl może przyprawić o zawrót głowy. Nie zapomnij o odpowiednim filtrowaniu ofert! Czasem warto jednak wziąć pod uwagę oferty o kilka do 10 tys. zł droższe, niż zakładasz budżet, ponieważ niektórzy sprzedający skłonni są do negocjacji cen.

Wiadomo, że obraz często wart jest więcej niż tysiąc słów, ale uważaj. Patrząc na zdjęcia raczej nie poznasz wszystkich wad i zalet nieruchomości. Obejrzenie mieszkania na żywo to zawsze głębsze doświadczenie. Osobiście kupowaliśmy już mieszkania inwestycyjne zarówno z ogłoszeń ze zdjęciami jak i bez, dlatego nie przekreślaj żadnego z nich, dopóki nie porozmawiasz z właścicielem i nie pojawisz się na miejscu.

Analiza finansowa inwestycji

Otwórz arkusz kalkulacyjny, wpisz wszystkie koszty związane z zakupem, remontem, utrzymaniem, kredytem oraz obsługą mieszkania. Oszacuj jakie możesz mieć przychody z wynajmu mieszkania - staraj się robić to w wersji pesymistycznej! Jeśli posiłkujesz się kredytem hipotecznym weź pod uwagę wariant, w którym wzrosną stopy procentowe. Zwróć uwagę również na pustostany - czyli okresy, w których mieszkanie może być niewynajęte lub nieopłacane (np. gdy lokator przestanie płacić, a dalej będzie mieszkał). Sprawdź jaki będziesz miał miesięczny przepływ pieniężny, jaką stopę zwrotu z inwestycji, a jaką z kapitału własnego. Dopiero po takich wyliczeniach i sprawdzeniu, czy jest to zgodne z Twoimi kryteriami podejmij decyzję o zakupie mieszkania!

4. Sprawdzenie stanu prawnego mieszkania.

O tym, jakie dokumenty warto sprawdzić przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy, pisaliśmy tutaj: Jakie dokumenty należy sprawdzić przed kupnem nieruchomości? Na rynku wtórnym przede wszystkim pytaj o Księgę Wieczystą, a jeśli jej nie ma – poproś o zaświadczenie ze spółdzielni lub informację ze wspólnoty, że mieszkanie można wyodrębnić i założyć do niego księgę wieczystą.

Dlaczego to takie ważne?

W przypadku, gdy decydujesz się finansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, nie możesz kupić mieszkania, które nie posiada Księgi Wieczystej i ma nieuregulowany stan prawny gruntów uniemożliwiający założenie księgi! Dzieje się tak, ponieważ hipoteka musi być wpisana w Dział IV Księgi Wieczystej.

5. Negocjacje.

To istotny element każdego procesu zakupu nieruchomości. Bardzo ważne jest, aby dobrze znać rynek, w którym się poruszasz, wiedzieć, jakie oferty są dostępne i w jakich cenach. Dzięki temu możesz porównywać konkurencyjne oferty nieruchomości tak, aby te porównania pomagały Ci w obniżeniu ceny najbardziej interesującej Cię nieruchomości. Negocjacje to sztuka, której warto się uczyć. Im więcej transakcji przeprowadzisz, tym, prawdopodobnie, lepiej poradzisz sobie na tym polu. Warto próbować :)!

6. Zakup mieszkania u notariusza.

Pamiętaj, aby przygotować się finansowo i posiadać nie tylko kwotę pokrywającą koszt mieszkania, ale też koszty okołotransakcyjne – głównie taksę notarialną, koszty związane z odpisami i koszty sądowe.

Notariusz sprawdzi wszystkie dokumenty niezbędne do przeprowadzenia transakcji i upewni się, że transakcja jest przeprowadzona zgodnie z prawem, dlatego zadbaj o to, abyś zarówno Ty, jako strona kupująca, jak i właściciel, czyli strona sprzedająca, mieli komplet potrzebnych dokumentów. Jeśli korzystasz z pomocy pośrednika ds. nieruchomości w jego obowiązkach należy zadbanie o skompletowanie dokumentacji, w tym informowanie Cię, co jest potrzebne i w jakim miejscu dany dokument uzyskać.

7. Odbiór mieszkania

Koniecznie spisz protokół zdawczo-odbiorczy na odpowiednich formularzach dostawców mediów. Dzięki temu w łatwy sposób przepiszesz umowę na siebie. Na osobnej kartce spisz również z byłym właścicielem stan liczników wody oraz, jeśli są, podzielników ciepła. Te informacje przekażesz później do administracji.

Odwiedź również Urząd Miasta w sprawie podatku od nieruchomości i, jeśli Cię dotyczy, opłaty za użytkowanie wieczyste.
Mieszkanie warto również ubezpieczyć. W tym celu skontaktuj się z agentem ubezpieczeniowym. Jeśli masz zamiar wynajmować mieszkanie, koniecznie musisz go o tym poinformować!

Masz dodatkowe pytania dotyczące procesu zakupu nieruchomości? Albo jakieś ciekawe doświadczenia związane z zakupem? Czekamy na Twój komentarz!