Jeśli szukasz sposobu jak pomnożyć swój kapitał, osiągając przy tym stopy zwrotu co najmniej na poziomie kilku procent, to pamiętaj, że inwestowanie w nieruchomości jest bardzo korzystną opcją dla tych, którzy chcą zyskownie ulokować swoje oszczędności. Oto w jaki sposób my to robimy:
Po pierwsze – flipowanie, czyli zakup spekulacyjny – szukamy okazji inwestycyjnych, czyli możliwości zakupu nieruchomości taniej, poniżej wartości rynkowej. Po zakupie takiej nieruchomości, odnawiamy ją (lub czasem tylko sprzątamy) i sprzedajemy drożej.
Obejrzyj nagrania, w których pokazujemy, jak wyglądają nasze mieszkania inwestycje (na flipa) przed i w trakcie remontu.
Bardzo często już wcześniej znajdujemy inwestora, który finansuje taki zakup. Ustalamy z nim wysokość naszego wynagrodzenia za koordynację całego procesu remontu i inne kluczowe kwestie z nim związane. Taka opcja pozwala na skalowanie całego procesu bez konieczności angażowania swojego kapitału.
Znalezienie inwestora jeszcze przed przeprowadzeniem flipa, nie jest jednak rzeczą prostą. Wymaga ono zarówno bardzo dobrych kompetencji negocjacyjnych, jak i umiejętności zbudowania zaufania.
Z własnego doświadczenie wiemy, że dobra reputacja, wypracowana przy dotychczasowych projektach i inwestycjach procentuje i pomaga w nawiązywaniu oraz podtrzymywaniu relacji z inwestorami poszukującymi mieszkań, w które chcieliby zainwestować. Kwestia budowania marki osobistej – wiarygodnego inwestora z dobrą reputacją, to często pojawiający się temat spotkań Stowarzyszenia „Mieszkanicznik”.
Po drugie – podnajem, jest to świetna alternatywa dla osób, które nie chcą lub nie mogą zainwestować w kupno mieszkania na wynajem bądź flipa i chcą zacząć od mniejszych inwestycji. Podnajem polega na wynajęciu mieszkania bezpośrednio od właściciela i uzgodnienia z nim możliwość podnajmu mieszkania kolejnym najemcom.
Szczególnie w sytuacji gdy mieszkanie jest zaniedbane, ewidentnie wymaga odświeżenia, doposażenia, czasami jakiegoś mniejszego lub większego remontu, wówczas najczęściej właściciel zgodzi się na propozycję podnajmu.
Pamiętaj jednak, że w tym przypadku zazwyczaj bierzesz na siebie również koszty remontu, które znacząco wpłyną na rentowność takiej inwestycji. Rentowność podnajmu, tak jak każdej innej formy inwestowania warto dokładnie przeliczyć w arkuszu kalkulacyjnym.
Po trzecie – kupno mieszkania na wynajem, to opcja inwestycyjna, która daje dość łatwą do oszacowania stopę zwrotu z inwestycji – co miesiąc dostajesz czynsz od najemców. Najczęściej zwrot z inwestycji wynosi 5-8% w skali roku przy kawalerkach. Nam jednak udaje się osiągać o wiele wyższe stopy zwrotu. Jeśli planujesz zainwestować w kupno mieszkania na wynajem – rentowność mieszkania warto kalkulować jeszcze przed zakupem, żeby uniknąć inwestycji niekorzystnych finansowo.
W tym artykule większą uwagę chcemy poświęcić oszacowaniu rentowności inwestycji mieszkań na wynajem. Na co dzień inwestujemy w mieszkania w Łodzi, gdzie aktualnie zarządzamy blisko 200 pokojami na wynajem. Chcemy Ci przedstawić nasz sposób na oszacowanie rentowności inwestycji oraz podzielić się naszym kalkulatorem, który służy do szybkiego obliczenia rentowności inwestycji.
Zanim przejdziemy do oszacowania kosztów – pamiętaj – swoje decyzje inwestycyjne musisz podejmować “na zimno”, wyłączając emocje i myślenie zrobienia inwestycji “jak dla siebie”. Warto jest poznać wymagania osób, do których będziesz kierował swoją ofertę wynajmu. Zwróć uwagę, że na pewno potrzeby studentów będą różnić się od potrzeb rodzin z dziećmi. W drugiej kolejności dopasuj te wymagania do budżetu remontowego, standardu mieszkania.
Mieszkanie przeznaczone na wynajem nie jest mieszkaniem, w którym sam zamieszkasz, dlatego nie musisz kupować najdroższego wyposażenia, chyba że kierujesz ofertę do najemców klasy V.I.P. Pamiętaj, by wszystkie koszty materiałów budowlanych, wyposażenia, nawet drobnych elementów wykorzystywanych przy home stagingu znalazły się w tabelce do oszacowania ROI (return on investment).
Jak ocenić koszty?
Oprócz kosztów początkowych – m.in. ceny, którą płacisz za nieruchomość, podatku PCC, kosztów notarialnych, kosztów dodatkowych należy wziąć pod uwagę koszty miesięczne, jak i roczne, wynikające z tytułu wynajmu. W kosztach miesięcznych najczęściej uwzględniamy:
- opłaty administracyjne;
- opłaty za wodę;
- opłaty za energię, gaz;
- opłata za Internet;
- podatki;
- rata kredytu wraz z odsetkami;
- ubezpieczenie;
- inne koszty związane z mieszkaniem
Nawet jeżeli te opłaty są pokrywane przez najemcę, warto je wnieść do kalkulatora, żeby uzyskać całościowy obraz tego, jak będą wyglądać wszystkie wydatki – wtedy, gdy mieszkanie jest wynajmowane i wtedy, gdy stoi puste.
W swoich obliczeniach warto założyć kilka miesięcy pustostanu. Mimo, że potrafimy szybko znaleźć najemców (m.in. przez umiejętne używanie mediów społecznościowych do rozpowszechnienia oferty najmu; ścisłe dopasowanie mieszkania do potrzeb najemców) to z ostrożności – nadal zakładamy, że jest ryzyko pustostanu. Gdy masz stabilnych najemców i nie będzie żadnych pustostanów, wtedy na koniec roku skorygujesz tabele i uzyskasz aktualny stan ROI. Jednak wziąć pod uwagę ryzyko pustostanu, aby wypracować bezpieczniejsze kalkulacje rentowności.
Rentowność całości inwestycji
Żeby mieć pewność opłacalności inwestycji warto oszacować jej rentowność. Można to zrobić posługując się prostą formułą.
rentowność najmu = dochód w skali roku/wszystkie koszty początkowe związane z zakupem nieruchomości i remontem.
Co stoi za tą prostą, lecz jednocześnie niejednoznaczną formułką?
Przy sprzedaży nieruchomości często niektóre koszty są niedoszacowane, dlatego tak ważnym jest przeliczenie wszystkich kategorii we własnym zakresie – bez wsparcia osoby pośredniczącej w sprzedaży lub samego właściciela mieszkania.
Początkujący inwestorzy zakładają, że najniższa cena za m2 oznacza najlepszą okazję inwestycyjną i warto od razu kupować bez kalkulacji wszystkich kosztów, bo za chwilę ktoś ją kupi.
Dementujemy – nie każda inwestycja z niską ceną za m2 jest rentowną inwestycją. Czasami koszt remontu mieszkania jest tak duży, że całe przedsięwzięcie może się nie opłacać. A może stałe miesięczne koszty nie pozwolą na osiąganie stop zwrotu z inwestycji, które sobie zakładasz.
Warto wszystko przeliczyć, bo liczby nie kłamią!
Przejdźmy więc do obliczeń.
Koszty miesięczne – to ważna część oszacowania Twoich wydatków związanych z najmem. Jeśli chcesz ocenić całościową rentowność zakupu mieszkania inwestycyjnego, warto uwzględnić m.in. takie wydatki:
- cena zakupu mieszkania;
- koszty remontu/wykończenia;
- kwota kredytu
- inne
- Całość zainwestowanego kapitału
Przychód i wyliczony dochód (w ciągu roku):
W taki sposób obliczamy nasze inwestycje za każdym razem, gdy chcemy poszerzyć swoje portfolio mieszkań na wynajem. Mamy nadzieję, że opisane zasady postępowania pomogą również Tobie w precyzyjnym oszacowaniu rentowności Twoich nieruchomości. Pamiętaj, żeby wziąć pod uwagę wszystkie możliwe koszty!
Życzymy udanych inwestycji!